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买家验房有哪些注意事项

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验房是房屋买卖过程中的一个重要环节,是对房屋状况进行比较彻底的检查。通常,买家在敲定交易之前会对房屋进行查验以了解房屋状况。也有越来越多的卖家会请验房师为其验房,以便他们了解任何重大问题并在挂牌出售之前进行纠正。在火爆的房地产市场中,卖家通常会向潜在买家提供上市前的验房报告。

一般验房师会使用验房清单,根据每个功能的状况检查房屋中的相关项目及其状态,常见条件描述包括:

  • 功能性/良好/理想:元件处于工作状态,不需要立即更新或维修。
  • 监控/易受攻击/平均/相对:效率低于功能,这意味着买家应该注意任何问题并在以后进行评估。
  • 小/大修:需要小/大修。
  • 不适用:该元素不存在于家中。
  • 在验房报告的开头或结尾,验房师通常会列出建议工作的摘要以及用于所需维修的大概/最低预算津贴,并建议何时完成这些维修——立即或在未来几年内。

一、验房具体都验哪些主要项目?

1. 墙壁、天花板、地板

这包括可见饰面比如石膏板、石膏、硬木、瓷砖、地毯的状况,报告会指出任何可能意味着更严重问题的明显水渍。

2. 窗户和门
验房师不仅会考虑门窗本身的状况,还会检查隔热性、安装质量和防虫网,为炎热的夏季和寒冷的冬季做好准备。

3. 室内管道
由于验房基本是基于表面情况,因此可能难以有效评估内部管道状况,如果客户有顾虑,验房师通常会建议其让有执照的水管工进行摄像头检查。换而言之
,验房师会查看排水管、可触及的内部管道和接头、外部管道、heater和任何其他暴露的管道以了解其状况。他们还会根据房屋的年龄推断出管道的状况。

4. 加热、冷却和通风 (HVAC)
HVAC 系统可能因物业而异,作为加拿大家庭的主要机械部件,验房师会检查该系统的类型、状况和空气流通的有效性,具体包括恒温器、通风口、风扇、锅炉和管道等部件。

5. 电子系统
验房师将评估电压、接线类型和工艺质量、电气面板和一般组件结构,因为不当的电气可能会导致火灾、断电和严重损坏,因此是验房师验房时查验的重要内容。

6. 地基及结构
地基/结构部分通常包括建筑和材料类型、柱子、地下室条件和通风以及与房屋结构相关的任何其他内容。
验房师还会根据 Leakage Control and Prevention Checklist ,提示客户应监控或立即修复的问题。这包括雨水沟、地表坡度分级以及地基墙上的裂缝等。

7. 外部一般情况
外部检查包括基础墙状况、朝外的门窗、外部管道、门廊、小动物可能进入的洞/入口、烟囱等,验房师还会查看周边附属建筑/结构,包括车棚、车库和棚屋,以确保它们在结构上完好无损。

8. 屋顶
房主经常会讨论“要不然换个新屋顶”,但屋顶检查远不止这些。验房师在记录其质量时会考虑排水、天窗、通风口和附近的树木。屋顶的样式对屋顶的耐用性很重要,因此验房师会考虑它的形状(包括低坡度、高坡度、平坦的等)以及材料。 通常屋顶的不同部分会有不同程度的老化,因此了解需要维护的位置和时间很重要。 在冬季,屋顶可能会被雪或冰覆盖,这意味着验房师将无法进行彻底检查。

二、哪些情况下需要验房?

1. 买房前的验房 (Pre-purchase Inspections)

这是最常见的一种验房形式。在房屋买卖协议签订之后,但在正式生效之前,卖方根据协议中的验房条件, 安排对他们将要购买的二手房进行一次检验。我们将对构成房屋的主要系统和构件进行客观的视觉上的检查,以便确定其是否存在明显的问题,哪些项目需要维修或更换以及可能的费用。其主要目的是鉴定房屋的当前状态,向购房者提供必要的信息和客观的第三方意见,以帮助他们做出一个清楚明白的购买决定。

2. 下offer前的验房 (Pre-offer Inspections)

下offer前的验房(Pre-offer Inspections)是指买方对某一房屋特别有兴趣,在下offer之前(即买卖协议签订之前),为了解房屋的状况并做到心中有数,安排对房屋进行一次检验。这样,买方就可以在将来offer中取消验房条件。这种方式特别适用于Multiple Offers的情况,因为此举会使offer具有很大的吸引力和优势。在买卖双方事先已达成某种意向,或卖方明确表示不接受协议中有验房条款的情况下,这种方式也较为合适。

在这种情况下,买方应事先征得卖方的明确同意后再进行验房。卖方也应尽量提供方便,在验房时间内不安排其他人参观房屋。我们不主张在未征得卖方同意的情况下,“偷偷摸摸”地进行所谓“快速简单验房”,因为这会严重影响验房师的工作质量,难以确保其所提供信息的准确性、全面性。与通常的Pre-purchase Inspections相比,Pre-offer Inspections具有许多优点,对于买卖双方(包括有关各方)都有好处,已被越来越广泛地采用,是未来房地产交易中的一种发展趋势。

3. 卖房前的验房 (Pre-listing Inspections)

对于一些房屋的卖家来说,他们往往在买方及其验屋师进入您的房子之前,想知道对方可能在那里发现什么,卖家可以事先做些什么,所以越来越多的卖家会在房屋投放市场之前做一个验屋。这一方面可为 “ Vendor’s Disclosure Form“提供准确的技术细节,另 一方面也可以事先发现问题,然后有充分的时间以合理的价格进行一些必要的维修,避免这些问题成为将来买方作为大规模讨价还价甚至不买的依据。即使您什么也不想维修或更换,事先把情况和您的态度向对方解释清楚,对您来说也是主动和有益的。有一个专业的验屋报告在先,买家可能不再要求在房屋买卖协议中有验房条款。所以说,卖房前验房使各方更为自信,使买卖过程更为顺畅。

4. 新屋交割检验 (Pre-delivery Inspections)

新屋交割检验通常是在买家正式接手新房前进行,买家会被要求签署“ Certificate of Completion and Possession ” 这个文件。买家会与建筑商代表一起检查他们的新房。这是买家的责任—在这时候将那些未完工和不符合买卖协议的项目指出来并形成文件。对于买家来讲,越早将所有问题指出来就越有利。在这个过程中,您可以邀请专业的验房师陪同,指出那些未完工或有问题的项目以及材料或手工艺上的缺点。新屋交割检验通常能够发现许多被政府和建筑商的检验人员所忽视的问题,使这些问题能及时在新屋保险计划下或由建筑商负责维修。买家可以事先告知建筑商将有验房师参加这样的检验。

5. 新屋保险计划检验 (New Home Warranty Program Inspections)

安省新屋保险计划(Tarion New Home Warranty)涵盖新房在交割后一年内因手工艺或材料引起的问题。 这期间,房屋应该适于安全、健康和舒适地居住,符合“安省建筑规范” 的要求。新房交割后两年内的由外到内的漏水问题以及水、电、暖气系统的问题也包含在这个计划中。这个计划还涵盖了七年内主要结构问题。这期间,屋主有责任在各阶段保险过期之前,将所发现的问题以书面形式通知建筑商和新屋保险计划,才能使问题获得恰当地解决。在一年、两年或七年临界时间之前,屋主可以联系专业验房师去检查他们的房屋,以便及时做进一步的处理。欲了解更多关于安省新屋保险计划的信息,请点击这里

6. 商业物业检验 (Commercial Property Inspections)

商业物业检验也被称作物业状态评估,是根据ASTM标准进行的。它通过评估物业的现状来鉴定其现有什么主要问题,预估从短期到长期的维修保养的需要及费用。可检查的物业类型包括:住宅建筑、零售商店、餐馆、办公室、旅馆、小型商业中心、仓库、商业出租单元、小作坊和制造业厂房等。由于商业物业的多样性和复杂性,请在与验房师联系时提供详细的物业信息和买家的具体要求。商业物业检验范围包括:屋顶、结构系统、外墙及附属构件、室外场地(人行道、车道、挡土墙等)、电力系统、给排水系统、暖气系统、冷气系统、保温通风系统、室内装修等。它通常不包括防火安全、环境危害评估以及与生意运作或工业生产相关的设备和系统。

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