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你的公寓费用(Condo Fee)合理吗?

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如果您是第一次购买公寓,您的地产经纪会与您讨论公寓费用(Condo Fee),这是您每月需要直接向公寓公司支付的费用。这些费用是不能讨价还价的,每个业主都必须支付。

一. 公寓费用具体用于哪些方面呢?

在公寓挂牌销售时,我们通常可以看到当前的公寓费用(也称为Maintenance Fee),大部分都从两三百到七八百不等,但是慎重起见,一定要向卖家索要Status Certificate,进而验证这些内容的准确性。

大部分的公寓费用(Condo Fee)是用于支付以下这些开销:

  • 水供暖
  • 公共区域维护,包括健身房、大堂等
  • 垃圾清理
  • 除雪
  • 建筑保险
  • 有线网络

此外,公寓费用的一部分会用于大厦的储备基金(reserve fund),这是由condo corp公司来控制的,涵盖紧急情况和长期维护项目,如建筑屋顶或电梯更换。法律规定每个公寓都必须有这个基金;否则,公寓业主将不得不在大楼出现巨额维修或保养开销时支付大笔资金。

二. 公寓费用是如何确定的?

1. 面积:公寓费用是按每月每平方尺的收费标准向业主收取,因此如果您购买的单位面积越大,您相对应拥有的大厦公共区域的比例就越大,因此您支付的公寓费用就越多。当您考虑买某个公寓单位时,一定要询问清楚公寓面积是如何计算的,是否包括了阳台面积、停车位和locker。

2. 位置:每个城市的公寓费用的收费标准差别挺大,例如目前在大多伦多地区,公寓费用的收费标准基本为每平方英尺每月$0.5 – $0.6,而温哥华地区大概才$0.35。

3. 建筑年龄:总体而言,越旧的建筑物往往需要越多的维修和保养,如果储备基金没有得到充分管理,则可能会产生更高的公寓费用。因此,尽管一些改建的工厂阁楼( factory lofts )很漂亮,但它们的公寓费用通常会比较高。

4. 公共设施:具有许多设施的建筑物通常比没有任何设施的建筑物具有更高的公寓费用,像游泳池、健身房、派对室、套房和绿地都需要花钱来维护和运营,这会推高您的公寓费用。此外,如果公寓管理配备了较多工作人员,比如保安、礼宾和维护人员等,都会体现在你的公寓费用上。

三. Condo Board

由于每个Condo 对应着一个公寓公司(condo corp),因此Condo Board类似于公司的董事会,大部分或所有成员都是从公寓居民中选出的。Condo Board监督公司的财务状况,并负责聘请管理团队开展日常工作,审核居民投诉并与业主沟通。一旦公寓的各项成本上涨,或者公寓费用不足以为储备基金提供资金,Condo Board可以做出决策提高公寓费用。

三. Status Certificate

Status Certificate提供了有关公寓公司和公寓财务状况的重要信息。在您决定购买公寓之前,请务必从公寓的董事会或管理层获得Status Certificate,里面详尽地介绍了预算、法律问题、储备金、维护费以及预计在不久的将来会增加的任何费用,交由专业房产律师为您查看。

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