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详解安省楼花购买涉及的GST/HST Rebate

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在安省购买新房楼花(也称为“期房”)都会涉及到GST/HST问题,在final closing(房屋产权交割)的时候需要考虑GST/HST Rebate,因为通常这笔Rebate牵涉的金额不小,所以购买楼花时一定要弄清楚什么是GST/HST Rebate。

在安省,购买新房/楼花和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。我们购买新房的时候会看到开发商的报价都标明为HST inclusive,即房屋售价包含了GST/HST (备注:HST = GST + PST)。不过,这种“包含”是有条件的,即未来该笔交易涉及的GST/HST Rebate(由联邦政府及安省政府发放)要归开发商所得。

对于签约价小于或等于$368,200的房子,开发商的签约价实际只包含了GST(5%)中的64%和PST(8%)中的25%,其余36%的GST Rebate和75%的PST Rebate开发商要在final closing的时候向政府claim,并归开发商所有。因此,开发商真正实际承担的GST/HST是5% X 64% + 8% X 25%,即房屋裸价的5.2%,以此可以推算出房屋裸价(即购买新屋后首次在产权系统里的登记买入价)。以一套签约价为35万的新房为例,房屋裸价是$350,000 ÷ (1 + 5.2%) = $332,699。那么对应的GST/HST Rebate为 $332,699 X (13% – 5.2%) = $25,950将由开发商在final closing时向政府Claim。

同理,其他签约价对应的裸价计算如下:

  • 签约价介于$368,201和$424,850之间的,裸价= (签约价+28,350)/1.133
  • 签约价介于$424,851和$484,500之间的,裸价= (签约价+52,350)/1.193
  • 签约价等于或大于 $424,851的,裸价= (签约价+24,000)/1.13

不过,开发商在final closing时向政府Claim GST/HST Rebate还有一个先决条件,即购房者一定要宣称所购房产是用来自住的。因此,还以上面那个签约价为35万的房子为例,若购房者的确是自住,既不用在closing时向开发商缴纳$25,950,以后也无权向政府claim这笔钱。如果你确实购房的目的就是用来出租,那么在final closing时就要先向开发商支付$25,950,而后在两年之内向税务局填表申请退回这笔钱。

最后说明一点,投资者向税务局申请GST/HST Rebate所需材料包括如下四种,请以税务局最新要求为准。

  • 填写完整的Form GST524: GST/HST new residential Rental Property Rebate Application
  • Agreement of Purchase and Sale复印件
  • Final Closing Statement from lawyer复印件
  • Lease Agreement复印件

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