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详解“楼花转让”

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一、什么是“楼花转让”?

简而言之,楼花转让就是转让人将自己和开发商签署的房屋购买合同出售给受让人,此时该合同涉及的房屋通常是尚未收房/尚未注册产权的。楼花转让的具体操作一般是在原房屋购买合同的基础上通过Assignment将转让人的名字改为受让人,然后在Final Closing时受让人将会拿到房屋产权成为第一手房主。一般而言,楼花转让对转让人和受让人来说都是很有利的。

二、为什么会发生“楼花转让”?

我们知道,大多数楼花的收房时间都长达数年,公寓可能是3-5年,镇屋或独立屋一般是1-3年,购房后到收房前这一段时间内购房者面临着不少变数,例如有了更好的工作机会需要搬家,或者家庭成员增加或者减少了,当然也有人是纯粹通过购买楼花-转让楼花-再购买楼花的方式炒房获利的。这时候购房协议中的“转让条款”就可以派上用场。它允许原始买方将合同转让给其他人,而不会产生财务罚款。楼花转让是很常见且完全合法的交易,但是无论您是打算转让楼花还是受让楼花,与经验丰富的地产经纪和知道如何保护自己利益的律师合作都是很重要的。

三、楼花转让的流程和注意事项

楼花转让会涉及开发商、转让人和受让人三方。以下我们举个例子来详细讲解一下楼花转让的流程和注意事项。

例:2018年王先生在多伦多以50万加币从A开发商购买了一套公寓楼花,首付总额为20%(10万加元),计划于2023年收房。但是,2021年初王先生因工作调动要搬去蒙特利尔,幸运的是,他当初签署的购房协议中明确规定允许他在楼房竣工且注册产权之前转让,于是地产经纪帮助他找到了李小姐。由于近年来公寓楼花市场火热,李小姐最终以$600,000购买了王先生的楼花。

原始购买(2018年)

原买方(转让人): 王先生
卖方(Builder):A开发商
王先生原始购买价:$ 500,000
王先生向开发商支付的原始定金$ 100,000(20%)

2023年建成时需向开发商支付余款 $ 400,000


VS

转让购买(2021年)

转让购买价:$ 600,000
原买方(转让人): 王先生
新买方(受让人):李小姐
卖方(Builder):A开发商
李小姐需立即向王先生支付 $ 200,000,其中包括$100,000原始定金+ $100,000的利润。(转让人的利润是转让购买价-原始购买价)。
2023年建成时需向开发商支付余款 $ 400,000

等到2023年,当该公寓的主体结构施工完成且单位达到了相关规定的可居住要求时,李小姐就可以拿钥匙入住了,这是我们通常所说的Occupancy Closing。此时,李小姐将开始向开发商支付Occupancy Fee,这笔费用通常包括开发商预估的地税﹑代收的管理费以及欠开发商的尚未付清的购房余款及利息,其中利息是按开发商的开发贷款利率来计算的。等到开发商通知最终的产权交割(Final Closing),这时开发商与李小姐之间会办理正式的产权转让手续,李小姐终于可以注册抵押贷款并开始支付抵押贷款(mortgage)和公寓费用(condo fees)了。

当然,以上只是楼花转让的基本流程介绍,仅供参考。每家开发商、每个楼盘以及每个客户的情况不尽相同,具体情况需具体分析,您可以多和您的地产经纪、贷款顾问、会计师或律师沟通。

四、购买转让楼花对买家的利好

1. 购买转让的楼花实际上性价比更高。首先,通常较少的买家会关注到这里存在的机会,而且许多地产经纪对楼花转让的操作手续并不熟悉,因此极少涉足,甚至律师也可能不太清楚其中的来龙去脉。因此,尤其是在市场上缺少房源的时候,买家可以关注楼花转让市场,这里有不少选择。

2. 二手房销售市场的高需求常常迫使买家进行竞价(俗称“抢offer”,这可能会导致房价高于正常市场价值。而购买转让的楼花为您提供了避免过度竞争的机会,并且通常意味着您支付的费用可能要比购买那些二手房的要少得多。

3. 楼花转让交易使得转让方和受让方都能互惠互利。转让方可以选择尽早出售自己的单位,而不必等到建筑完工,而受让方不仅获得一个全新的单元,享受诸如Tarion7年新房保修计划之类的优惠,甚至还有机会对开发商提出选择自己的饰面、颜色和装修升级(根据工程进度)。而且,受让方可以大大地减少等待的时间,无需等3-5年。最重要的是,由于出让方需要尽快收回投资本金,或者用于投资新项目,或者到其他城市重新购房等,双方可能存在更大的议价空间,因此受让方很可能可以省下数千乃至数万加元的购房资金。最后,受让方还是可以从节省GST和HST等税收中受益的。

五、转让楼花对卖家的利好

1. 滚动投资,盈利更多
您可以通过转让楼花来尽快收回您的投资本金和利润,然后用于投资其他项目。

2. 避免承担费用。
例如在Final Closing产权交割前每月需交纳的Occupancy Fee(通常包括开发商预估的地税﹑代收的管理费以本息等),这段时间的长短取决于整座大楼的规模、所买单位的楼层以及政府的办事效率,有些楼盘甚至长达2年。

3. 无收房成本(Closing Costs)
在interim occupancy期间或之后转让楼花,您就无需支付抵押贷款或其他收房时候需要承担的任何费用。

4. 开发商允许转让楼花
尽管大多数开发商会设定楼花转让必须遵守的规则,但是他们基本上都是允许楼花转让的。

5. 最大程度地享受公寓市场的投资红利
大多伦多地区的公寓市场热销多年,目前丝毫没有放缓的迹象!高效使用手中的资金,利用公寓市场的热销,在公寓楼花完工之前立即出售并重新投资另一个楼花项目。

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