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加拿大首次购房者激励计划(FTHBI )

首次购房者奖励计划(全称为First-Time Home Buyer Incentive,简称为FTHBI)是由联邦政府于2019年9月2日推出的,以共享股权贷款(Shared Equity Mortgage)的形式为首次购房者提供5%或10%的首付款。

这个政策的核心即政府提供无息贷款,旨在通过减少购买者的每月还款额来提高其负担能力,帮助加拿大的人民购买首套房。而联邦政府在其中承担风险或享受收益。在合约到期后或出售房屋时,加拿大政府会承担/分享无息贷款相应比例的房产增值或损失。

若房屋价值上涨,示例如下:

买家从政府获得了房屋购买价格$ 500,000 的5%(即$ 25,000)的无息贷款,若出售房屋时价值上涨至$ 1,000,000,买家需要偿还的是售出价值的5%即$ 50,000。

若房屋价值下跌,示例如下:

买家从政府获得了房屋购买价格$ 500,000 的10%(即$ 50,000)的无息贷款,若出售房屋时价值下跌至$ 300,000,那么买家只需偿还售出价值的10%,即$ 30,000。

一、首次购房者激励计划要求的条件

1. 房屋条件

不同的房屋类型可以获得不同比例的激励计划无息贷款,新房可以获得5%或10%,二手房可以获得5%,而全新或二手的移动房屋和活动板房可以获得5%。

住宅物业可以有1到4个单位,具体包括独立屋、半独立屋、双户式住宅(duplexes)、三户式住宅(triplexes)、四户式住宅(fourplexes)、镇屋(townhouses)和共管公寓(condominiums)等。

多伦多最新最全的楼花搜索引擎comecondo.com提醒您:符合条件的房产必须位于加拿大境内且必须适合全天候全年入住(排除季节性度假屋cottage等),而且房屋须为买家自住,不得为投资房)。

2. 购房者条件

  • 购房者必须符合“首次购房者”条件
  • 加拿大公民,永久居民和合法授权在加拿大工作的非永久居民;
  • 至少有一个借款人必须是“首次购房者”*;
  • 需要支付“最低首付款”才能获得资格*;
  • 最高年合格收入不超过120, 000加元*;
  • 总借款额不超过年合格收入的4倍*

多伦多最新最全的楼花搜索引擎comecondo.com提醒您:

1) “首次购房者”的定义包括:以前从未购买过房屋;购买者的婚姻状况改变导致目前没有住房,比如离婚或与同居伴侣关系破裂;或者即使购房者拥有房产,但是在过去“4年”内居住的不是购房者自己或当前配偶或同居伴侣拥有的房屋(4年期限始于激励计划资金下发日向前推4年的1月1日,直到激励计划资金下发前31天为止)。

2) “最低首付款”等于贷款额中前50万加元的5%加上超过50万加元部分贷款额的10%,必须来自传统首付来源(借款人或其亲属),包括:个人储蓄、退休储蓄计划(RRSP)、来自亲属的馈赠(不构成债务)。请注意:用于满足最低首付要求的不可以是无担保个人贷款或无担保信贷额度。

3) “年合格收入”应符合贷款机构和抵押贷款保险公司的相关规定。

4) 首次购房激励计划实质上是该房屋的第二抵押贷款(Second Mortgage)。 第一贷款(First Mortgage)即银行或将金融机构的贷款总额必须大于房屋价值的80%,并已经通过Canada Guaranty, CMHC or Genworth拥有抵押贷款保险。第二抵押贷款由于是无息贷款,无需还本付息,最长期限为25年,可以随时提前全额偿还无息贷款(不允许分期偿还),不会被收取罚金。全额还清时,加拿大政府会承担/分享无息贷款相应比例的房产增值或损失。

3. 最低首付和贷款要求条件

买家必须通过自己的渠道获得的最低首付为房屋价值的前$500,000的5%外加超过$500,000部分的10%。贷款必须符合通过Canada Guaranty、CMHC或Genworth贷款保险的资格,这意味着包括FTHBI在内的总首付必须等于或少于房屋价值的19.99%。对于5%的FTHBI,买家可以提供的最高首付款为14.99%,而对于10%的FTHBI,买家可以提供的最高首付金额为9.99%。贷款总额(含FTHBI金额)限制为合格收入的4倍。此外,二手房的closing date必须在申请批准后的6个月内,而新房的closing date必须在申请批准后的18个月内。

4. FTHBI允许购买的最高房屋价格

您可以在FTHBI下购买房屋的最高价格取决于您的合格收入以及您的首付,以下是最高房价的示例计算:

假设您的年合格收入为$ 120,000 /年(使用FTHBI时的最高允许收入)。 FTHBI规定,您可以借用的最高金额(含FTHBI金额)是收入的四倍,因此,您最多可以借用$480,000来购买房屋。

首付最低为5%可以购买的最高房价:买家要求的最低首付为5%,因此,您可以购买的二手房最高价格为$505,263(=$480,000/0.95)。

首付为14.99%时的最高房价:首付为14.99%时,那么可以购买的二手房的最高价格为$564,639(=$480,000/0.8501)。

二、如何申请FTHBI

要申请FTHBI,请点击这里完成官方的首次购房者激励计划网站上的申请文件,与您的抵押贷款银行或金融机构联系,并通知负责您买房交易的房产律师。

您还可以浏览首次购房者奖励计划的官方网站,以获取更多详细信息和资源,包括最高购房价等相关计算器等。

三、首次购房者激励计划(FTHBI)的优点和不足

这个政策的积极之处在于降低了对客户的首付要求,降低了客户每月的还贷额,对于必须购买贷款保险的客户而言,降低了贷款保险的保费,从而增加客户整体购房预算。但是这个政策也存在很多不足,比如由于“12万”和“4倍”的限制,使用无息贷款政策的客户可购买房产的价值较低,第二贷款的性质可能会影响日后的贷款申请,第二贷款的性质可能会提高房产的房屋保费,必须购买贷款保险并缴纳保费,而且在目前房价上涨的大势下,必须和政府分享投资所得。

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