什么是Mortgage Pre-Approval（抵押贷款预批）

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Mortgage Pre-Approval（抵押贷款预批）是贷款方（一般是银行或其他金融机构）对潜在借款人的初步评估，以确定他们是否可以获得资格预审。Mortgage Pre-Approval（抵押贷款预批）可以为潜在借款人提供估计的利率报价和最高本金金额。

如果您现在已经在开始准备买房子，在您开始物色房源之前，事先了解一下贷款预批程序非常是非常有必要的。尤其是这些信息，对您未来真正的购买行为将产生很大的影响。

您最多可以贷到多少钱
您每月需要还款多少
目前市场上的贷款利率是怎样的

获得贷款预批可以帮您锁定贷款利率160天。这意味着在这段时间里，您可以专心寻找房屋，而不必担心利率波动对您购房的影响。您可以放心用您锁定好的利率考虑您的目标房产的总价，安排您的首付。另外，一旦在这期间，利率实际发生了下降，那么贷款方会给您使用更低的利率。也就是说，贷款预批实施锁定的是一个封顶利率，您真正贷款时使用的利率不会超过它。因此这是一个双赢的事情，而且申请贷款预批是免费的。

在申请贷款预批时，出贷方（一般是银行）将与您明确三个主要问题：首付款，信用评级和偿债比例。

首付款

购房贷款时，银行首先关心的是您的首付款（Down Payment）。加拿大要求的最低首付是：对于低于50万加元的房子，首付款至少需要是房款的5%；对于超过100万加元的房子，首低比例不能低于20%。对于50万和100万之间的房子，最低首付款的计算方法稍微复杂：先将其中的50万按照5%计算首付款，对于超过50万的部分，按照10%计算首付款，两项加在一起就是总的首付款。

例如
一套房子总价70万加币，计算它的最低首付款的方法如下：
首先，扣除其中的50万加币，用5%计算首付款，为$25,000。
接着，计算剩下的20万加币，用10%计算首付款，为$20,000。
所以，最终，这70万加币的房子的最低首付金额为$45,000。

需要特别注意，购房过程中还有很多其他开销，首付款仅仅是其中比较大的一项，其他成本请参考在安省买房有哪些成本。所以不能把自己的所有可用存款直接除以5%（或者10%和20%）就简单计算自己购房的总价。

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信用评级

信用评级非常重要，您的信用评分可以让银行了解您的财务状况。根据您的信用评分，银行评估您的风险水平，从而提供不同的贷款选项。一般情况下，如果您的信用分在680到900之间，您有资格获得“A”级贷款人的抵押贷款，从“A”级银行和贷款机构贷款，获得较好的贷款利率；如果您的信用分在600和680之间，银行将权衡其他财务因素以确定贷款资格。根据他们的评估，您可能有资格获得“A”级资格，也可能获得“B”级资格，这个不一定，要看您其他财物情况的评估结果，相应的贷款利率也会稍逊。但是如果您的信用分低于600分：您只能获得较差的贷款利率，同时只能和“B”级银行和贷款机构合作。

偿债比例

在偿还贷款方面，银行用两个指标来衡量您的偿还能力：Gross Debt Service Ratio（GDSR）和Total Debt Service Ratio（TDSR）。

Gross Debt Service Ratio是衡量住房成本与借款人总收入的关系。计算公式是：
（每年偿还贷款总额+每年支付利息总额+每年缴税总额+每年住房水电费总额）/年收入总额

具体来说，通过这个比率银行机构可以考察购房者的总收入中有多少用于住房成本，从而帮助银行机构评测购房者贷款购房以后承受住房成本的能力。

Total Debt Service Ratio（TDSR）与GDSR类似，也是银行机构用来衡量借款人偿还能力的一个指标，同样也是年度房产总成本除以年度总收入。但是与GDSR不同的是，TDSR计算的是家庭总收入，所以它的计算公式如下：
（每年偿还贷款总额+每年支付利息总额+每年缴税总额+每年住房水电费总额+其他信用开销）/家庭年收入总额

申请Mortgage Pre-Apporval（抵押贷款预批）的材料

尽管不同银行和金融机构可能有所不同，但一般情况下，您在准备申请贷款预批的时候需要准备好以下这些材料：

ID（有照片的身份证明，比如驾照、护照、身份证或者PR卡）
雇佣证明，含雇主公司名称、工资收入情况和工作时间等
首付款支付证明，一般为存款证明
其他资产证明，比如其他房产、汽车、船只等
信用卡对账单
其他贷款证明，比如个人贷款证明，租车（Car Lease）证明等。如果是学生而且有学生贷款，也需要附上学生贷款证明
配偶和子女相关的支出情况证明：比如学费等

最后，Comecondo特别提醒您：得到贷款的预批并不意味着最终的贷款就可以获批，比如您所购房子的价格远超评估价、或者您所购房子有些内部问题（比如石棉问题或者管线问题等），这些情况都可能导致虽然您有贷款预批，但是在正式贷款审批中被驳回。

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