安大略省土地转让税(LTT)计算方法

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土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）是我们在房地产交易中需要面对的一个税种。Comecondo为您系统总结一下在安大略省土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）是如何计算的。

一. 概要

土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）适用于任何注册房产或土地的转让，以及未注册房产或土地的的受益人转让，除非有适用于其他法案法规的豁免条件。这里定义的房产或土地的范围很广泛，包括土地、建筑物、建筑结构、将要建筑的建筑物和建筑结构、附属的固定装置（Fixtures）以及上面的任何权益。
土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）是根据一系列定义数值计算得到，包括购买价格、负债、产生的收益、软性成本以及升级成本等。有些情况下，土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）计算所依赖的数据可能直接来自房地产的市场价值（Market Value），比如有些可能长达超过50年的租约或者公司及股东之间的转让。

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二. 附有建筑合同的空地

如果建筑合同作为用于交易的空地的一部分，则此标的物其土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）的计算依据如下：

空地总成本
总的建筑成本

三. 用外币结算的标的物

所有款项必须用加币表示。此标的物的土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）。对于用外币计价的标的物，外币与加币的兑换的基准日期为：

买卖合同达成的日期
如果没有书面的买卖合同，以注册日期为准

四. 税率

2016年11月14日，安省出台新的土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）规定，并从2017年1月1日生效。按照新规定，从2017年1月1日起（含当日），所有土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）的税率以买卖合同生效之日的税率作为基准税率。
例如：一个买卖合同的生效日期为2016年11月14日，买卖合同注册或者交割发生在2017年1月1日，则土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）的税率的计算方法如下：

合同价格在$55,000以内（含$55,000），税率为0.5%
合同价格超过$55,000，但是在$250,000以内（含$250,000），税率为1.0%
合同价格超过$250,000，但是在$400,000以内（含$400,000），税率为1.5%
合同价格超过$400,000，税率为2.0%
合同价格超过$2,000,000，并且标的物土地上有一户或者两户独立家庭（Single Family Residence），税率为2.5%

怎样才算“独立家庭（Single Family Residence）”？参见法案的名词定义。

五. 过渡期税率（2016年11月14日至2017年1月1日）

对于注册和交割发生在2017年1月1日之前的买卖合同，税金需要依据标的物的不同价格而采用不同的税率。对于那些在2016年11月14日之前发生的买卖合同转让的情况，也同样适用以下税率，而不用考虑其实际注册和交割日期。

合同价格在$55,000以内（含$55,000），税率为0.5%
合同价格超过$55,000，但是在$250,000以内（含$250,000），税率为1.0%
合同价格超过$250,000，税率为1.5%
合同价格超过$400,000，并且标的物土地上有一户或者两户独立家庭（Single Family Residence），税率为2.0%

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六. 2017年1月1日之后发生的电子注册（Electronic Registration）

Teraview是一款可以接入安大略省（Ontario）土地注册系统的软件，它并不具备计算土地转让税的功能，没有相关的税率选择和使用的功能。从2017年1月1日之后，所有土地转让的电子注册需要采用新的平台和税率选择方法。相应的，如果您发现您多支付了您所需要支付的税金，可以申请返还您所多余支付的那一部分。相关的申请文档和材料可以通过以下联系方式提交：

Email：LTTGeneral@Ontario.ca
传真：905-433-5770
邮寄地址：Ministry of Finance
Land Taxes Section
Compliance Branch
33 King Street West, Oshawa, ON, L1H 8H9

七. 土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）的快速计算方法

以下土地转让税（Land Transfer Tax， LTT）的快速计算方法。我们用VOC指代标的物的价值（Value of Consideration），用LTT指代应付土地转让税（Land Transfer Tax），用SFR指代独立家庭居民（Single Family Residence）。

税率

如果买卖合同在2016年11月14日之后达成，对于在2017年1月1日之后（含当日）完成注册交割的，税率按照如下方法计算：

VOC在$55,000以内（含$55,000）：LTT = VOC x 0.005
VOC超过$55,000，但是在$250,000以内（含$250,000）：LTT = (VOC x 0.01) – $275
VOC超过$250,000，但是在$400,000以内（含$400,000）：LTT = (VOC x 0.015) – $1,525
VOC超过$400,000：LTT = (VOC x 0.02) – $3,525
VOC超过$2,000,000并且标的物土地/房产上有一个或者两个SFR：LTT = (VOC x 0.025) – $13,525

过渡期税率（2016年11月14日至2017年1月1日）

如果房地产/土地买卖合同在2016年11月14日之前达成或者在2016年11月14日之后达成，并在2017年1月1日之前（不含当日）完成注册交割，LTT的计算方法如下：

VOC在$55,000以内（含$55,000）：LTT = VOC x 0.005
VOC超过$55,000，但是在$250,000以内（含$250,000）：LTT = (VOC x 0.01) – $275
VOC超过$250,000，但是在$400,000以内（含$400,000）：LTT = (VOC x 0.015) – $1,525
VOC超过$400,000并且标的物土地/房产商有一个或者两个SFR：LTT = (VOC x 0.02) – $3,525

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