楼花投资的那些事（上）

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专栏作者介绍

Pingping Lin毕业于北京大学，曾在中国和加拿大就职于多家世界500强公司，目前是加拿大安省全职地产经纪（Sales Representative），擅长楼花销售及转让、二手房买卖及租赁业务，所属经纪公司为Bay Street Group Inc.。

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邮箱：iampingpinglin@gmail.com
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楼花就是中国国内常说的“期房”，在大多伦多地区大致分为Lowrise（独立屋/镇屋）和Highrise（公寓）两类楼花，其中后者占比达70% – 80%。但是和期房不同的是，期房从购买之日起就要付全款，或者是开始办理贷款并偿还贷款本息，而楼花则不需要，只需按照开发商的定金支付计划支付定金即可。通常本地买家在签约后到收房前（通常历经1.5 – 5年）需要支付的定金总额为15%，而国际买家则需要25%，收房分别付5%和10%，直到final closing（通常0-6个月后）才开始办理贷款并偿还本息。

一、新冠疫情下的公寓楼花市场

2020年初新冠疫情袭来，虽然大多伦多地区的独立屋及镇屋市场火爆异常，二手房抢offer早已司空见惯，而楼花市场每周涨个$50,000 -$100,000也见怪不怪。但是二手公寓市场哀鸿遍野，新公寓楼花虽然成交量不低，但是价格横盘整整一年。

然而，2021开年以来，受到多方面因素影响，包括疫苗研究取得突破、政府移民政策放松、利率维持低位等，大多伦多地区的公寓市场开始雄起，二手公寓市场量价齐升，而公寓楼花市场更是火爆，好地段一栋200-300单元的公寓楼一开盘，总能收到上千个订单，全部单位在1-2 周内即告售罄。比如，多伦多市中心的8 Wellesley近600个单位1周内即售完，奥克维尔的North Oak不到200个单位却迎来了3000多个买家，开发商提高门槛挑选条件最好的买家，北约克Bayview at the Village更是一房难求。密西沙加市中心的M City第四期M4更是由各个经纪带着客户加入抢房大战。

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二、公寓楼花市场火爆的原因

熟悉大多伦多房地产市场的人都知道，大多伦多地区的公寓楼花热销，楼花市场火爆，主要原因大致如下：

在目前的房屋市场里，楼花的价位是大多数买家可以负担得了的，而且新公寓刚开盘时，总价低的小单位较多，最受投资者青睐，也总是最早卖完的。
公寓楼花项目大多选址在交通方便，地段繁华的位置，给生活工作带来极大的便利。
公寓楼花项目的设施配置、生活氛围及便捷的生活方式，对相当多首次购房的年轻买家有极大的吸引力。
买楼花意味着未来住新房，新房保修计划可以为买家提供保障。
买楼花的定金通常会分为4期以上进行支付，便于买家进行资金筹措。有的开发商会提供更宽松的定金支付计划，因此对首次购房的年轻买家及投资者的资金压力较小。
新公寓收房后易出租，易管理，租金高可以覆盖投资成本，比如在密西沙加市中心投资楼花能够保障客户获得正现金流。
位于好地段的、尤其是很多由大开发商开发的、带大型规划社区、新地铁和新轻轨概念的楼花项目，未来升值空间大，这一点为许多房东和投资客所看好。

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三、购买公寓楼花的风险

和国内购买期房或者购买任何投资产品一样，在大多伦多地区投资购买楼花并不是没有风险的。

买家购买的是“期货”，不是现货实物，存在不确定的因素。除了购买楼花尾盘，通常买家购买公寓楼花时，楼盘都还没有动工，甚至还没有完成拆迁。签楼花购买合同时只有户型图、keyplate和site plan可供参考，首次购买楼花的买家通常觉得很不踏实，担忧的方面很多，比如建成后是否和户型图相符、采光如何、视线有无遮挡、景观如何等等，这些都需要熟悉业务的地产经纪来帮忙分析。
公寓楼花并不一定会准时交房，可能会一拖再拖。由于公寓项目的建设是一个非常复杂的过程，其中包括报批、设计、施工、销售、资金筹措以及现场管理等，因此，严格意义上来说，公寓楼花的实际交房时间很可能会延迟，而且在一定的延期范围内，买家是不能获得补偿的，也不能取消购房合同。通常，一些实力雄厚的开发商，由于具备极强的政府公关能力强以及极高的内部管理效率，许多问题都能迎刃而解，因此，应该找熟悉业务的地产经纪帮你把控。
报批、销售和资金筹措环节出现问题，有的公寓楼花项目会成为烂尾楼盘。大多伦多地区历年来有一些楼花项目出现烂尾，新闻也都普遍报道过，大致原因有三：1）开发商申请修改Zoning通不过，或因Zoning限制一直拿不到建筑许可证而无法开工；2）楼花销售不佳，销售单元比例达不到融资机构要求，开发商拿不到贷款迟迟无法开工；3）开发商贪婪毁约，或开发商管理混乱，或开发商和律师勾结携款潜逃等。

因此，购买楼花之前应做好市场调查，请有经验的地产经纪帮忙把控。

购买楼花还有那些具体的注意事项呢，敬请关注《楼花投资的那些事（下）》。