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楼花投资的那些事(上)

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楼花就是中国国内常说的“期房”,在大多伦多地区大致分为Lowrise(独立屋/镇屋)和Highrise(公寓)两类楼花,其中后者占比达70% – 80%。但是和期房不同的是,期房从购买之日起就要付全款,或者是开始办理贷款并偿还贷款本息,而楼花则不需要,只需按照开发商的定金支付计划支付定金即可。通常本地买家在签约后到收房前(通常历经1.5 – 5年)需要支付的定金总额为15%,而国际买家则需要25%,收房分别付5%和10%,直到final closing(通常0-6个月后)才开始办理贷款并偿还本息。

一、新冠疫情下的公寓楼花市场

2020年初新冠疫情袭来,虽然大多伦多地区的独立屋及镇屋市场火爆异常,二手房抢offer早已司空见惯,而楼花市场每周涨个$50,000 -$100,000也见怪不怪。但是二手公寓市场哀鸿遍野,新公寓楼花虽然成交量不低,但是价格横盘整整一年。

然而,2021开年以来,受到多方面因素影响,包括疫苗研究取得突破、政府移民政策放松、利率维持低位等,大多伦多地区的公寓市场开始雄起,二手公寓市场量价齐升,而公寓楼花市场更是火爆,好地段一栋200-300单元的公寓楼一开盘,总能收到上千个订单,全部单位在1-2 周内即告售罄。比如,多伦多市中心的8 Wellesley近600个单位1周内即售完,奥克维尔的North Oak不到200个单位却迎来了3000多个买家,开发商提高门槛挑选条件最好的买家,北约克Bayview at the Village更是一房难求。密西沙加市中心的M City第四期M4更是由各个经纪带着客户加入抢房大战。

二、公寓楼花市场火爆的原因

熟悉大多伦多房地产市场的人都知道,大多伦多地区的公寓楼花热销,楼花市场火爆,主要原因大致如下:

  • 在目前的房屋市场里,楼花的价位是大多数买家可以负担得了的,而且新公寓刚开盘时,总价低的小单位较多,最受投资者青睐,也总是最早卖完的。
  • 公寓楼花项目大多选址在交通方便,地段繁华的位置,给生活工作带来极大的便利。
  • 公寓楼花项目的设施配置、生活氛围及便捷的生活方式,对相当多首次购房的年轻买家有极大的吸引力。
  • 买楼花意味着未来住新房,新房保修计划可以为买家提供保障。
  • 买楼花的定金通常会分为4期以上进行支付,便于买家进行资金筹措。有的开发商会提供更宽松的定金支付计划,因此对首次购房的年轻买家及投资者的资金压力较小。
  • 新公寓收房后易出租,易管理,租金高可以覆盖投资成本,比如在密西沙加市中心投资楼花能够保障客户获得正现金流。
  • 位于好地段的、尤其是很多由大开发商开发的、带大型规划社区、新地铁和新轻轨概念的楼花项目,未来升值空间大,这一点为许多房东和投资客所看好。

三、购买公寓楼花的风险

和国内购买期房或者购买任何投资产品一样,在大多伦多地区投资购买楼花并不是没有风险的。

  • 买家购买的是“期货”,不是现货实物,存在不确定的因素。除了购买楼花尾盘,通常买家购买公寓楼花时,楼盘都还没有动工,甚至还没有完成拆迁。签楼花购买合同时只有户型图、keyplate和site plan可供参考,首次购买楼花的买家通常觉得很不踏实,担忧的方面很多,比如建成后是否和户型图相符、采光如何、视线有无遮挡、景观如何等等,这些都需要熟悉业务的地产经纪来帮忙分析。
  • 公寓楼花并不一定会准时交房,可能会一拖再拖。由于公寓项目的建设是一个非常复杂的过程,其中包括报批、设计、施工、销售、资金筹措以及现场管理等,因此,严格意义上来说,公寓楼花的实际交房时间很可能会延迟,而且在一定的延期范围内,买家是不能获得补偿的,也不能取消购房合同。通常,一些实力雄厚的开发商,由于具备极强的政府公关能力强以及极高的内部管理效率,许多问题都能迎刃而解,因此,应该找熟悉业务的地产经纪帮你把控。
  • 报批、销售和资金筹措环节出现问题,有的公寓楼花项目会成为烂尾楼盘。大多伦多地区历年来有一些楼花项目出现烂尾,新闻也都普遍报道过,大致原因有三:1)开发商申请修改Zoning通不过,或因Zoning限制一直拿不到建筑许可证而无法开工;2)楼花销售不佳,销售单元比例达不到融资机构要求,开发商拿不到贷款迟迟无法开工;3)开发商贪婪毁约,或开发商管理混乱,或开发商和律师勾结携款潜逃等。

因此,购买楼花之前应做好市场调查,请有经验的地产经纪帮忙把控。

购买楼花还有那些具体的注意事项呢,敬请关注《楼花投资那些事(下)》。

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