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在安省买法拍屋(Foreclosure)安全吗?

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法拍屋(Foreclosure)俗称“破产房”,是指原业主无力支付抵押贷款或房产税,导致房屋被银行或市政当局没收后拿到市场上拍卖。

自 2008 年金融危机以来,法拍屋一直是北美房地产界的热门词汇,因为在这场危机中法拍屋大量涌现。而在加拿大,由于这段时间房地产市场持续繁荣,且加拿大的金融市场规则与美国差异较大,法拍屋的情况要少得多。大多数加拿大人可能从未遇到法拍屋,更不用说购买法拍屋了。与美国不同,在加拿大对于那些无力支付抵押贷款的业主而言,他们的房屋会被银行收走,然后像其他房屋一样被挂牌销售,销售价格通常与该地区的同等房屋相持平,因此在这些情况下您根本不可能捡到什么便宜。

通常情况是这样的。在房主付不起贷款的时候,银行或贷款机构会先向屋主发出催讨通知。如果房主仍然无法付清,银行等贷款机构就会向法院起诉。在法院的第一次判决之后6个月的赎回期(Redemption Period)内,房主仍不能偿还债务的话,银行就可以启动“无条件令”(Order Absolute)程序,即银行的律师就能拿到法院的批准文件,继而挂牌出售。

请注意!有一些看起来很像政府网但实际上是诈骗网站声称拥有远低于市场价值的加拿大法拍屋。这些网站通常会在收取了注册费或会员费之后提供一些虚假的信息给你。

加拿大的法拍屋由政府挂牌,在MLS上挂牌的法拍屋会注明Court Order,价格方面有可能会标政府的估价,也有可能会标得低一点。作为法拍屋的拥有者,银行不会与买家讨价还价或是向后拖延交割时间。因此法拍屋必须在一定时间内售出,而不像普通的挂牌房屋那样可以等到旺季再出售

作为买方和买方经纪,如果看到了合适的法拍屋的时候就可以下Offer,如果价格合适,银行的律师就会与这位买家签约,而这位买家也会被称作“第一买家”,此时双方就达成了预成交合同。但是,与普通房产买卖不同,预成交合同的达成并不意味着“第一买家”买到了这个法拍屋,还需要经过一个法庭程序,在这个程序中其他买家仍有可能买到这套法拍屋。

预成交之后,法官会定一个开庭审核的时间,等待的时间通常是3-4个星期。在开庭审核日,卖方经纪会通知第一买家以及其他潜在买家到场,等待法官的审核。由于在法拍屋的购买流程中,没有冷静期,不能带贷款和验房等任何条件,即不能撤销购房合同,因此参加开庭审核的时候,所有潜在买家都要带一个没有任何条件、无论如何都会付款的Offer。开庭审核的时候,首先会当庭公布预成交的价格,让所有潜在买家有个心理准备。

此时”第一买家“有权再次出价,而其他潜在买家也会将竞标价写在自己的offer内。现场采用Sealed-Bid Auction的方式操作,即大家把offer放在信封内,然后同时递交给卖方经纪。法官衡量的标准就是出价高、条件好,比如谁的定金高、价格好、成交时间短等。法官一旦判决某位买家赢得竞标,该买家就必须要按照现状(As-is)买下这栋法拍屋。值得注意的是,如果开庭审核时一个参与竞标的买家都没有,”第一买家“认为自己之前出的offer高了想撤销offer,法庭是绝不允许的。

除了程序和手续上比较复杂,时间可能比较紧迫以外,购买法拍屋其实有一些潜在风险。对有的法拍屋而言,潜在买家不能像一般买家那样看房,对房子的了解都是基于市政法拍屋工作人员制作的文件和其他相关文件,如房子是否有漏水,种过大麻等重大的缺陷以及是否有未经许可装修的房间,建筑材料是否含有毒物质等都无从得知。而执行销售的是贷款银行或其他的借贷机构,他们往往通过买卖协议的附件条款将向买主提供这些信息的责任完全推卸掉,从而将购买房屋的所有风险转嫁给买方。法拍屋的价格通常明显低于市价,但是无法保证房屋的状况。而且,虽然法院会在过户后下令以及强制让原屋主搬走,但是对于有些法拍屋而言,驱逐前房主可能需要耗时数月乃至数年。此外,从竞拍成功到约定的房屋交割之日期间,如果前房主缴纳了所欠的款项,该交易即被取消。

长话短说,加拿大的法拍屋并不像美国房地产崩盘期间涌现的那些法拍屋那么常见,而且在加拿大购买法拍屋的实际操作非常复杂繁琐。

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