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在安省买法拍屋(Foreclosure)安全吗?

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法拍屋(Foreclosure)俗称“破产房”,是指原业主无力支付抵押贷款或房产税,导致房屋被银行或市政当局没收后拿到市场上拍卖。

自 2008 年金融危机以来,法拍屋一直是北美房地产界的热门词汇,因为在这场危机中法拍屋大量涌现。而在加拿大,由于这段时间房地产市场持续繁荣,且加拿大的金融市场规则与美国差异较大,法拍屋的情况要少得多。大多数加拿大人可能从未遇到法拍屋,更不用说购买法拍屋了。与美国不同,在加拿大对于那些无力支付抵押贷款的业主而言,他们的房屋会被银行收走,然后像其他房屋一样被挂牌销售,销售价格通常与该地区的同等房屋相持平,因此在这些情况下您根本不可能捡到什么便宜。

通常情况是这样的。在房主付不起贷款的时候,银行或贷款机构会先向屋主发出催讨通知。如果房主仍然无法付清,银行等贷款机构就会向法院起诉。在法院的第一次判决之后6个月的赎回期(Redemption Period)内,房主仍不能偿还债务的话,银行就可以启动“无条件令”(Order Absolute)程序,即银行的律师就能拿到法院的批准文件,继而挂牌出售。

请注意!有一些看起来很像政府网但实际上是诈骗网站声称拥有远低于市场价值的加拿大法拍屋。这些网站通常会在收取了注册费或会员费之后提供一些虚假的信息给你。

加拿大的法拍屋由政府挂牌,在MLS上挂牌的法拍屋会注明Court Order,价格方面有可能会标政府的估价,也有可能会标得低一点。作为法拍屋的拥有者,银行不会与买家讨价还价或是向后拖延交割时间。因此法拍屋必须在一定时间内售出,而不像普通的挂牌房屋那样可以等到旺季再出售

作为买方和买方经纪,如果看到了合适的法拍屋的时候就可以下Offer,如果价格合适,银行的律师就会与这位买家签约,而这位买家也会被称作“第一买家”,此时双方就达成了预成交合同。但是,与普通房产买卖不同,预成交合同的达成并不意味着“第一买家”买到了这个法拍屋,还需要经过一个法庭程序,在这个程序中其他买家仍有可能买到这套法拍屋。

预成交之后,法官会定一个开庭审核的时间,等待的时间通常是3-4个星期。在开庭审核日,卖方经纪会通知第一买家以及其他潜在买家到场,等待法官的审核。由于在法拍屋的购买流程中,没有冷静期,不能带贷款和验房等任何条件,即不能撤销购房合同,因此参加开庭审核的时候,所有潜在买家都要带一个没有任何条件、无论如何都会付款的Offer。开庭审核的时候,首先会当庭公布预成交的价格,让所有潜在买家有个心理准备。

此时”第一买家“有权再次出价,而其他潜在买家也会将竞标价写在自己的offer内。现场采用Sealed-Bid Auction的方式操作,即大家把offer放在信封内,然后同时递交给卖方经纪。法官衡量的标准就是出价高、条件好,比如谁的定金高、价格好、成交时间短等。法官一旦判决某位买家赢得竞标,该买家就必须要按照现状(As-is)买下这栋法拍屋。值得注意的是,如果开庭审核时一个参与竞标的买家都没有,”第一买家“认为自己之前出的offer高了想撤销offer,法庭是绝不允许的。

除了程序和手续上比较复杂,时间可能比较紧迫以外,购买法拍屋其实有一些潜在风险。对有的法拍屋而言,潜在买家不能像一般买家那样看房,对房子的了解都是基于市政法拍屋工作人员制作的文件和其他相关文件,如房子是否有漏水,种过大麻等重大的缺陷以及是否有未经许可装修的房间,建筑材料是否含有毒物质等都无从得知。而执行销售的是贷款银行或其他的借贷机构,他们往往通过买卖协议的附件条款将向买主提供这些信息的责任完全推卸掉,从而将购买房屋的所有风险转嫁给买方。法拍屋的价格通常明显低于市价,但是无法保证房屋的状况。而且,虽然法院会在过户后下令以及强制让原屋主搬走,但是对于有些法拍屋而言,驱逐前房主可能需要耗时数月乃至数年。此外,从竞拍成功到约定的房屋交割之日期间,如果前房主缴纳了所欠的款项,该交易即被取消。

长话短说,加拿大的法拍屋并不像美国房地产崩盘期间涌现的那些法拍屋那么常见,而且在加拿大购买法拍屋的实际操作非常复杂繁琐。

Harbourwalk Condos at Lakeview Village

Harbourwalk Condos at Lakeview Village

开发商: Greenpark Homes等
密西沙加Lakeview社区
Lakeshore Rd East & Dixie Rd
VVIP内部销售,起价$795,000
2028年夏开始入住 ...
Above Condos

Above Condos

开发商:Riocan & Marlin Spring
密西沙加Hurontario社区
Hurontario St & Bristol
VVIP内部销售,$473,990 - $1,291,990
2026年夏开始入住 ...
M5 Condos at M City

M5 Condos at M City

开发商:Rogers Real Estate等
密西沙加市中心
Burnhamthorpe Rd & Confederation Pkwy
VVIP内部销售,$635,900- $1,100,900
2026年秋开始入住 ...
Whitehorn Woods in Mississauga

Whitehorn Woods in Mississauga

开发商:National Homes
密西沙加East Credit社区
Britannia Rd W & Creditview Rd
VVIP内部销售,$1,361,990 - $1,643,990
2024年3月开始入住 ...
Highlight of Mississauga

Highlight of Mississauga

开发商:Hazelton Developments
密西沙加Rathwood社区
Dixie Rd & Burnhamthorpe Rd E
VVIP内部销售,$487,000 - $1,190,000
2023年春开始入住 ...
Bristol Place Condos

Bristol Place Condos

开发商:Solmar Development
Brampton宾顿市
Main St N & Queen St W
VVIP内部销售,$552,900- $813,900
2027年11月开始入住 ...
ORO at Edge Towers

ORO at Edge Towers

开发商:Solmar
密西沙加市中心
Hurontario St & Central Pkwy W
只要10%定金,$837,900-$1,147,900
2027年1月开始入住 ...
Bridge House (Brightwater Condos 4)

Bridge House (Brightwater Condos 4)

开发商:Diamond Corp和Kilmer Group等
密西沙加Port Credit湖滨社区
Mississauga Rd S & Lakeshore Rd W
VVIP内部销售,$649,900 - $1,479,900
2025年一季度开始入住 ...
Lakeview DXE Club

Lakeview DXE Club

开发商: VANDYK Communities
密西沙加Lakeview社区
Lakeshore Rd East & Dixie Rd
VVIP内部销售,$609,900 - $1,649,900
2026年1月开始入住 ...
EXS Condos

EXS Condos

开发商:Camrost Felcorp
密西沙加市中心
Burnhamthorpe Rd E & Hurontario St
VVIP内部销售,$845,900 - $1,322,900
2024年6月开始入住 ...
The Way Urban Towns 2

The Way Urban Towns 2

开发商:Sorbara
密西沙加Erin Mills社区
The Collegeway & Ridgeway Dr
VVIP内部销售商铺单位,起价$40余万
2023年开始收房 ...
Avia Condos 2

Avia Condos 2

开发商:Amacon
密西沙加市中心
Burnhamthorpe Rd & Confederation Pkwy
尾盘在售,$705,900 - $1,111,900
2023年10月开始入住 ...
Avia Condos Parkside Village

Avia Condos Parkside Village

开发商:Amacon
密西沙加市中心
Burnhamthorpe Rd & Confederation Pkwy
尾盘在售,$960,900 - $1,086,900
2023年9月开始入住 ...
Rise at Lakeshore Towns

Rise at Lakeshore Towns

开发商:Kingsmen Group 和Orca Equity
密西沙加Lakeview社区
Lakeshore Rd E & Enola Ave
限时优惠,$1,310,900 - $1,329,900
2022年9月开始入住 ...
Rise at Stride Condos

Rise at Stride Condos

开发商:Kingsmen Group 和Orca Equity
密西沙加Lakeview社区
Lakeshore Rd E & Enola Ave
正在销售,$1,102,900 - $1,740,900
2022年12月开始入住 ...
Bridle Trail Urban Towns

Bridle Trail Urban Towns

开发商:Your Home Developments
Brampton宾顿市
The Gore Rd. and Ebenezer Rd
VVIP内部销售, $1,049,900 - $1,070,900
2024年9月开始入住 ...
McGibbon on Main Condos

McGibbon on Main Condos

开发商:Amico
Halton Hills乔治镇
Main St S & Maple Ave
正在销售,$792,990 - $1,762,990
2025年6月开始入住 ...
Duo Condos

Duo Condos

开发商:National Homes & Brixen Developments
Brampton宾顿市
Hurontario St & Steeles Ave W
VVIP内部销售,$451,900 - $818,900
2024年秋开始入住 ...
Voya Condos Parkside Village

Voya Condos Parkside Village

开发商:Amacon
密西沙加市中心
Burnhamthorpe Rd & Confederation Pkwy
VVIP内部销售,$676,900 - $1,083,900
2026年2月开始入住 ...
Vellore Crescent Towns

Vellore Crescent Towns

开发商:Carlyle Communites
密西沙加City Centre社区
QEW & Hurontario St
VVIP内部销售,$1,299,990 - $1,364,990
2021年开始入住 ...
Canopy Towers

Canopy Towers

开发商:Liberty Development
密西沙加Hurontario社区
Hurontario St & Eglinton Ave W
尾盘在售,$863,900 - $1,344,900
2024年4月开始入住 ...
Brightwater Towns

Brightwater Towns

开发商:Diamond Corp和Kilmer Group
密西沙加Port Credit湖滨社区
Mississauga Rd South & Lakeshore Rd West
VVIP内部销售,$1,459,900-$1,899,900
2023年4月开始入住 ...
Eleven 11 Clarkson Towns

Eleven 11 Clarkson Towns

开发商:Saxon Developments
密西沙加Clarkson社区
Lakeshore Rd W & Clarkson Rd N
新一期即将上市
2022年12月开始入住 ...
Keystone Condos 2

Keystone Condos 2

开发商:Kaneff Properties
密西沙加市中心
Burnhamthorpe Rd E & Central Pkwy W
正在销售,$708,990 - $1,065,990
2023年冬开始入住 ...
5150 Ninth Line Towns(The Nine)

5150 Ninth Line Towns(The Nine)

开发商:Mattamy Homes
密西沙加Churchill Meadows社区
Ninth Line & Eglinton Ave W
即将开启VVIP内部销售
预计2024年开始入住 ...
Square One District Condos

Square One District Condos

开发商:The Daniels Corporation等
密西沙加市中心
Confederation Pkwy & Rathburn Rd W
尾盘在售,$696,900 - $858,900
2024年夏开始入住 ...
Mississauga Square Condos

Mississauga Square Condos

开发商:Plazacorp Urban Residential Communities
密西沙加Hurontario社区
Eglinton Ave E 和Kennedy Rd
发售完毕,有楼花转让
2021年开始入住 ...
Artform Condos

Artform Condos

开发商:EMBLEM
密西沙加Cooksville社区
Dundas St W & Hurontario St
VVIP内部销售,$582,990 - $786,990
2024年3月开始入住 ...
S2 Stonebrook Private Residences

S2 Stonebrook Private Residences

开发商:United Lands
密西沙加 Clarkson社区
Southdown Rd & Lakeshore Rd W
最后一期尾盘在售,$689,900 - $1,619,900
2022年9月开始入住 ...
Tuxedo Park Towns & Homes

Tuxedo Park Towns & Homes

开发商:Maple Valley Development
密西沙加Applewood社区
Dundas St E & Cawthra Rd
尾盘在售,$899,990 - $2,099,900
2022年5月开始入住 ...
20 Twenty Towns

20 Twenty Towns

开发商:Consulate Development
密西沙加Cooksville社区
Camilla Rd & N Service Rd
正在销售,$769,900 - $839,900
2022年一季度开始入住 ...
Edge Towers 2

Edge Towers 2

开发商:Solmar
密西沙加市中心
Hurontario St & Central Pkwy W
正在销售,$658,900 - $1,337,900
2022年1月开始入住 ...
The Reserve at East Mineola Towns

The Reserve at East Mineola Towns

开发商:Queenscorp Residences
密西沙加Lakeview社区
Lakeshore Rd E & Ogden Ave
正在销售,$629,900 - $975,900
2020年夏开始入住 ...

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