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必须购买CMHC(加拿大房贷及住房公司)房贷违约保险吗?

在加拿大购买房屋,对于首付比例介于最低首付比例5%和19.99%之间的情况强制要求购买房贷违约保险(通常称为CMHC保险)。 首付比例为20%或以上的不需要购买该保险。一旦发生借款人停止偿还抵押贷款或拖欠贷款的情况,抵押违约保险就可以用来保护贷款机构。

一、了解房贷违约保险的一些基本要素
1. 成本在贷款金额的2.80%至4.00%之间。
2. 不适用于等于或高于$1,000,000的房屋。
3. 由CMHC承保的房贷最长期限为25年。
4. 房贷违约保险整体而言是有利于购房者的,大幅度地降低了购房门槛,允许购房者仅凭5%-19.99%的首付比例即可进入购房市场。购房者购买了房贷违约保险,就意味着贷款机构将房贷违约风险转嫁给了保险公司,那么贷款机构就安心地降低了房贷利率。如果没有房贷违约保险,贷款违约风险可能更高,那么购房者可享受的房贷利率则可能会更高。

二、房贷违约保险的费率

房贷违约保险的金额与购房者的首付款直接相关,保险费率是取决于首付比例的。因此,如果购房者想要降低要支付的保险费,唯一的方法就是提高首付比例。而且,购房者的违约保险费并不是以每个月的账单或一笔一次性的费用(如closing cost和律师费)的形式来支付,而是被计入房贷总额——如果购房者房贷金额为$ 285,000,其4%的房贷违约保险费为$ 11,400,那么购房者从贷款机构获得的房贷总额为二者之和,即$ 296,400,按照这个总额进行还本付息。

房贷违约保险费率一览表
首付款比例5%-9.99%10%-14.99% 15%-19.99%20%+
保险费率4.0%3.1%2.8%0%

三、房贷违约保险的省级销售税(PST)

尽管CMHC保险已被计入购房者的房贷总额中并在贷款期间分期还清,但购房者还必须支付一笔现金费用。在萨斯喀彻温省、曼尼托巴省、安大略省或魁北克省,需要在closing day收房之日支付CMHC保险的省级销售税(PST),每个省的税率不同,以上各省的税率分别为6%、7%、8%和9.975%。

示例:购房者在安大略省购买了一幢$ 400,000的房屋,首付比例为10%,金额为$ 40,000。

房贷金额:$ 400,000-$ 40,000 = $ 360,000
CMHC保险:贷款金额的3.1%,即$ 360,000x 3.1%= $ 11,160
安大略省CMHC金额的PST = $ 11,160 x 8%= $ 893

重要提示:加拿大全国共有三家房贷违约保险提供商:加拿大房贷及住房公司(CMHC)、Genworth Financial和加拿大担保(Canada Guaranty),而且这三家的保险费率是相同的。

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