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加拿大购房按揭贷款负担能力计算

在开始找房之前,购房者应该先计算一下自己目前能够负担得起的房价上限,需要考虑的因素包括:

  • 首付款(记得预留部分资金用于收房时的一次性支出)
  • 家庭收入状况
  • 家庭支出状况
  • 房产相关日常开销

1. 购房首付比例

购房者的首付金额将直接影响其可以负担的房价上限。

在加拿大,当购房者所购买的自住房产价值低于$500,000时,最低首付比例为5%。如果所购买的自住房产价值高于$500,000又低于$1,000,000时,前$500,000按5%计算,而高于$500,000的部分则按10%来计算。

举例说明:若购房者的房产价值为$750,000,该购房者的最低首付资金为:$500,000 × 5% + ($750,000 – $500,000)× 10% = $25,000 + $25,000 = $50,000

若购房者所购买的自住房产价值等于或高于$1,000,000,又或者购买的房屋非业主自住房屋(指用于出租,包括AirBnB等形式),则最低首付的比例为20%。

2. 计算一下购房者的Debt Service Ratios(还本付息比率)

加拿大房贷及住房公司(CMHC)设定了Gross Debt Service Ratio (GDS)和Total Debt Service Ratio(TDS)这两个比率,并要求贷款机构用这两个比率来计算购房者每月可以负担的还本付息的上限值。这两个比率就是用支出除以年收入得出的,如果两者分别高于32%和40%,购房者将无法获批房贷。

  • Gross Debt Service Ratio (GDS)必须低于32%
    计算公式:(抵押贷款+物业税+暖气费用+公寓费用的50%)÷年收入
  • Total Debt Service Ratio (TDS)必须低于40%
    计算公式:(住房相关支出(参考以上GDS计算)+信用卡利息+汽车付款+贷款费用)÷年收入

3. 怎样才能获批更高的房贷额度?

TDS和GDS基本上决定了购房者每月可以负担的还本付息的上限值,进而会影响获批的房贷额度。而专家又建议购房者将房贷和住房成本等支出保持在总收入的30%或以下,预留一些流动资金以备不时之需。如果该比例过高,在贷款利率上升或个人工作状况发生变化时,则可能触发房贷偿还拖欠或违约的情况。那么,有哪些方式可以确保购房者获批更高的房贷额度呢?

  • 增加首付:这种方式直接导致购房者可以购买更高价格的房屋。我们之前提过,对于$500,000以下的房屋,购房者至少需要5%的首付。若购房者的首付仅$15,000,那么他可以负担的房屋价值为$300,000(即贷款额为$285,000),但是,如果他把首付增加到$20,000,那么他就可以负担得起$400,000的房屋(即贷款额可以提升至$380,000)。不过请记住,购房者的首付款只是贷款审核的条件之一,TDS和GDS也必须降到最大值以下才有资格获得更高的房贷额度。
  • 偿还现有债务:购房者的TDS直接受到债务负担的影响。还清现有债务可以降低每月的支出,进而增加购房者可以获批的房贷额度。
  • 增加个人收入:购房者的GDS和TDS都受到其年收入的限制,因此提高年收入显然有助于购房者获批更高的房贷额度。
  • 增加共同签署人:对于贷款机构而言,增加共同签署人就意味着购房者有了第二笔收入来确保其偿还房贷,那么批准房贷申请的可能性和获批的房贷额度也都会更高一些。

4.贷款负担能力计算示例

为了让购房者进一步了解GDS和TDS的计算过程,以下我们为您举了一个实例。不过我们强烈建议您咨询银行贷款专员或贷款经纪等专业人士,让他们为您详细讲解和计算。

申请人年收入$ 70,000
申请人伴侣年收入:$ 55,000
每年房产税:$ 4,600
每月暖气费:$ 250
每月车贷:$ 325
每月信用卡付款:$ 208
首付款:$ 70,000

第1步:根据申请人的GDS计算每月还本付息的上限值
(申请人年收入$ 70,000 +伴侣年收入$ 55,000)x GDS比率32%=每年的支出上限值$ 40,000
($ 40,000每年的支出上限值-$ 4,600每年的房产税-$ 3,000每年的暖气费)/12个月= $ 2,700每月的还本付息上限值

第2步:根据TDS计算最大每月还本付息的上限值
(申请人年收入$ 70,000 +伴侣收入$ 55,000)x 40%的TDS比率=每年的支出上限值$ 50,000
($ 50,000每年的支出上限值-$ 4,600每年的房产税-$ 3,000每年的暖气费-$ 3,900每年的汽车还款-$ 2,500每年的信用卡还款)/12个月=$ 3,000每月的还本付息上限值
重要提示:在使用GDS和TDS计算最高每月的还本付息上限值时,取两者中较低的那个数值。因此,此例中申请人及其伴侣每月可以承担的还本付息上限值为$ 2,700。

第3步:计算房贷额度并确保可用的首付金额与其相符
根据以上所有信息,申请人及其伴侣可以负担得起5年起固定利率为2.94%总额为$570,000的房贷,每月还本付息不到$ 2,700。算上申请人及其伴侣预备的$ 70,000首付款,他们能负担的最高房价是$640,000。但是以下我们还需要最终验证一下申请人可用的首付款是否可以满足价值为$640,000的房屋的最低首付款要求。

假定申请人拟购买房屋$640,000的房屋,那么可以计算出申请人的最低首付应为$ 500,000*5%+$ 140,000*10%,即$39,000。而该申请人预备的$70,000是完全可以满足拟购买房屋的最低首付金额($39,000)要求的。

因此,最终结论就是,申请人及其伴侣可以负担得起5年起固定利率为2.94%总额为$570,000的房贷,算上申请人及其伴侣预备的$ 70,000首付款,他们能负担的最高房价是$640,000。

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