换房时究竟应该先买还是先卖

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Pingping Lin

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Bay Street Group Inc.

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从最理想的情况来说我们会认为，先物色心仪的房子，选中后立刻下定金，然后开始着手卖掉自己手里的房子以筹措更多资金。这样做的优点时您可以在遇到理想的房子之后立刻出手锁定，以免错失良机。当然缺点也显而易见：如果买的房子的房价过高，而卖的房子没有卖出理想的价格，那么很可能导致严重的资金断裂问题造成违约。

Comecondo认为，在买方市场（Buyer‘s Market），先卖是一个比较理想和稳妥的选择。如果先买，您可能需要在一段时间内支付两份贷款利息，而先卖可以保证您在供大于求的市场中从容耐心地寻找买家，将潜在风险前移。只要您觉得卖得好，就可以大胆地去物色下一套房子。因为是买方市场，您将在市场上处于优势地位，可供选择的房子比较多，快速成交的概率很大。这无疑就缩短了您中间没有房子可住的空窗期，减少了成本。

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但如果市场是卖方市场，您应该先买再卖。因为卖方市场往往意味着市场上的资金在快速流动，贷款利率比较低。这样您先买时，买的房子的贷款成本相对较低。更重要的是，您原有的房子可以快速出手。这样操作的话，一方面缩短了您同时持有两套房子的时间，也可以让贷款方（Lender，往往是银行）相信您很快将有大笔资金到手，从而放心地将贷款批给您。

Comecondo给出的指导思想就是，尽量缩短两套房子分别买卖之间的时间，同时将风险前移，将困难的操作放到最前面从容面对，从而保证第二步操作是安全稳妥的。下面我们分别详细介绍一下先买和先卖的操作过程和优缺点。

一、先买后卖

如果您对自己的经济情况有信心，先买后卖的优点是显而易见的。它可以让您免去过渡期租房的麻烦。这种优点对于年纪大、孩子多且有宠物的的家庭尤其突出，毕竟先买再卖，搬家的次数最少，不必租房过渡。先买再卖的另外一个优点是，在卖方市场往往一房难求，遇到好的心仪的房子如果不能快速下定金锁定，可能转眼就会被其他买家抢走。先买的策略保证您可以当机立断，在众多买家竞争时更容易买到理想的房子。然后再卖的时候，又可以利用卖方市场的优势快速将自己原来的房子脱手。当然，正如我们在前面所说，先买后卖的策略有可能会让您在一段时间内负担两套住房，贷款压力较大，同时“后卖”过程中遇到任何不顺利，可能面对资金链断裂的风险。尤其值得注意的是，如果是在买方市场供过于求的条件下，“后卖”需要的时间可能更长，面临的变数也更多。

二、先卖后买

如果从“稳妥”的角度看问题，最好的策略是先卖后买。这样，您在卖掉第一套房子之后明确知道自己手里有多少资金，可以承担怎么样的房子。有的时候，很多人对房地产市场的情况不甚了解，同时又对自己的现在所拥有的房子抱有过高的期望，以为可以卖出很高的价格。“先卖”的策略可以使您先对市场有个了解，在卖房过程中充分了解自己现在的房子究竟值多少钱，这样对未来第二套房子才有更切合实际的计划。

但是，正如我们在前面提到的那样，因为绝大多数家庭只有一处房产，“先卖”可能会导致在一段时间内您和家人无房可住。在准备“后买”时需要面临被迫租房的情况，而且因为买房也有一点不确定性，时间可长可短，这时一次租房和两次搬家可能是您需要面临的麻烦。

“先卖后买”策略的另一个风险是您可能不得不面对市场的快速变化，特别是在像大多伦多地区这样的房地产市场（经常持续疯涨），“先卖”和“后买”之间的时间稍微拉长一点，市场就可能已经膨胀了很多，您手头的资金快速缩水，如果不能及时跟上上涨趋势，最坏的情况可能是“后买”时甚至无力购回“先卖”时卖出的同等条件的房子。