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什么是二次抵押贷款(Second Mortgage)

“二次抵押贷款”,顾名思义,是指通过不同的抵押贷款人向已抵押的房产提供第二次贷款。当抵押贷款的贷款人(Mortgagor)支付主要抵押贷款时,需要同时支付第二抵押贷款的还款。那么,二次抵押贷款如何运作?在二次抵押贷款中,您可以借的资金取决于您在房屋中的资产。例如,假设您的房屋价值为$400,000,而您的第一次抵押贷款余额为$100,000,这表示您拥有$400,000市值的房产,同时背负$100,000的负债。在未还清第一笔贷款的时候,只要您的收入情况允许,您可以从二次贷款中再次贷出$220,000的资金,使您的LTV(Loan to Value)达到80%的上限。一般情况下我们说的“二次抵押贷款”是指通过与第一个贷款不同的抵押贷款人向已抵押的房产提供额外贷款。

二次贷款如何审批

与您的收入或信用评分相比,第二抵押贷款贷方往往更关心您房屋的净值。房屋净值的意思将您的房子的合理市值减去目前房子上的贷款总额。因此,如果您想做二次抵押贷款,那么了解您的房屋净值是很重要的。在一个上行房屋市场,房屋的净值往往相对较高,因此这时 也是先对容易做二次贷款的原因。首次贷款和二次贷款的顺序是按照贷款的注册时间顺序排列的。

二次贷款的利率

从Lender(一般是银行)的角度来说,二次抵押贷款的风险大于首次抵押贷款,因为他们将在财产所有权的处置上处于第二位(第一是首次贷款的Lender)。例如,如果房主拖欠还款,然后财产被拍卖,初始(第一抵押贷款)的贷款方(Lender)将首先得到赔偿,当第一贷款方的本息都被支付后,如有剩余,才能开始支付第二贷款方的欠款,因此二次抵押贷款的贷款方(Lender)面临更高的无法得到全额偿还的风险。正是因为考虑到这一风险,二次抵押贷款的利率通常高于首次抵押贷款的利率。

二次贷款对信用的要求

经常有朋友询问我们,信用情况不好可以二次按揭吗?事实情况是,许多银行和机构会对信用记录不良的人提供二次抵押贷款,包括有破产记录和官司记录的人。因为在贷款机构(Lender)看来,他们最重视的是贷款价值比(Loan to Value,LTV),LTV如果足够高,很多时候,他们可以把对信用情况的考察放的低一些。因此总的来说,在您的信用情况比较差时,如果想得到二次抵押贷款,只要在保证LTV的情况下,同时愿意支付比较高的利息,那么也是能够得到贷款的。

二次贷款的优点

  • 二次贷款最大的优点是在您还没有还完第一个贷款的情况下,还可以继续贷款而无需承担额外的罚金。
  • 和HELOC(Home Equity Line of Credit)相比,二次贷款更加快捷方便,审核时间大大缩短。
  • 二次贷款的时间往往比较短,比如一年,而且往往是Interest Only的,即在到期前,您只需要支付利息。
  • 在房价上涨明显的情况下,房子的价值相对于原有贷款金额往往很大,是的LTV变得很小,二次贷款很容易贷款成功。

二次贷款的缺点

  • 二次贷款的利息很高,往往比首次贷款的利息高出很多,比HELOC的利息也高出很多,利息负担很重。
  • 二次贷款在房屋被迫拍卖时,除了偿还第一贷款方的欠款外,还需要偿还二次贷款的贷款方。
  • 二次贷款的贷款方一般要求的摊销期限(Amortization)很短,有时候甚至只有一年,还款压力大。

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