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详解加拿大的海外买家税(NRST)

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从2017年4月21日起,外国买家(包括个人或公司)在加拿大安省大多伦多地区的大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)购买房产均需缴纳等于购房款15%的非居民投机税,即NRST(Non-Resident Speculation Tax),俗称“海外买家税”。海外买家税NRST不适用于身份为加拿大公民和永久居民的个人,但适用于外国公司或外国实体(foreign entity)以及应纳税受托人(taxable trustees)。 执行海外买家税政策之后,以一套100万加币的房子为例,外国买家需要多付15万的海外买家税。不过,如果上述外国买家在买房FINAL CLOSING之后的一定时间内身份发生了变化,比如留学生或者持毕业工签工作的人申请到了永久居民的身份(枫叶卡),那么所交的海外买家税是可以返还的。

首先我们来了解一下外国买家税所涉及的购房区域——“大金马蹄地区”。这个区域位于大多伦多地区的核心区域,西起滑铁卢(Waterloo),东至彼得堡(Peterborough),北起巴里(Barrie),南至尼亚加拉半岛(Niagara Peninsula)。

一、可以申请退回海外买家税的几种情况

首先,不论是下述的哪种情况,申请人都必须满足以下两个条件。 

1)产权(title)上必须只有申请人本人或夫妻二人。许多在加拿大的留学生在购房办理贷款时,银行批准贷款的时候会要求留学生的父母与其子女共同签署(co-sign),一般这种情况下父母也会上产权,那么就无法满足退税条件了。

2)Final Closing Date起计的60天内必须搬入自住,并作为申请人的principal residence(主要居所)。由于60天内自住是硬性规定,对于未来成功退税至关重要,因此请务必留下充分的自住证据。而且特别值得注意的是,申请人在从购买房子到申请退税的期间,不能将房子转卖或出租,否则很可能会影响退税的申请。 

其次,在安省可以申请退回海外买家税的情况主要有以下三种: 

1、在所买房子Final Closing Date后的四年内拿到加拿大公民或者永久居民身份。 

1) Final Closing Date起计的四年内成功拿到了加拿大公民或者永久居民身份(移民纸);
2)请务必在登陆之日的90天内送达退税申请,尤其是对于那些拿到移民纸后到安省短登之后又回国的房主,千万不要错过90天的申请时效。 

2、国际学生在购买房子Final Closing Date之后继续在安省读满两年大学。

1)Final Closing Date当日必须持有合法学签,并且全职就读于在安省认可的大学(university或college)。“全职就读”的定义为:申请人所注册的课量达到了该大学所认定的full course load的60%(非残障人士)或40%(残障人士)以上。
2) 从Final Closing Date起计全职就读满两年就可以提交退税申请了,并且申请必须在final closing date 起计的四年内提交。
3) 若购房者在买卖进行时身份是已经毕业的国际学生,则不适用于这种情况。 

3、拿到工签在安省合法工作超过1年。
1)Final Closing Date当日必须持有合法工签,并且已有安省的全职工作。“全职工作”的定义为:每周工作不少于 30 个小时,全年不少于 1560 小时。
 2)工作满一年就可以提交退税申请了,并且申请必须在final closing date起计的四年内提交;
3)如果购房者在买卖进行时只有工签而没有工作,则没有资格申请退税。如果申请人在此期间更换雇主,必须做到新旧工作之间的无缝衔接,如有间隔将很可能会造成退税申请被拒。

二、关于楼花转让过程中可能遇到的海外买家税问题

1. 如果原买家(assignor)是海外买家,并且他/她在2017年4月20日之前购买的楼花,若assignee是加拿大公民或者移民身份,那么assignee也是无需缴纳海外买家税的,否则需要多交15%的海外买家税。
2. 如果原买家(assignor)是海外买家,并且他/她在2017年4月21日以后购买的楼花,若assignee是加拿大公民或者移民身份,那么assignee是不需要缴纳海外买家税的,否则需要多交15%的海外买家税。

备注: 
1. 一些政府鼓励海外买家/机构投资和购买的资产/房产类型,仍和以前一样无需缴纳NRST,包括1)超过6户的出租物业,如公寓大楼或者学生公寓等,2)农场;3)商业用地以及4)工业用地。
2. 可以豁免NRST的几种情况包括:1)已被安省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士;2)已经取得难民身份的人士;3)本人为外国人,但同时是加拿大公民或永久居民的配偶;4)上述1)或2)的配偶。

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