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北美房地产代理体系

在北美,无论加拿大还是美国,大多数的房地产法是由省或者州,而不是由联邦政府制定的。

成立房地产中介公司需要有执照,一般来讲,省或者州的法律,规定房地产中介公司的拥有者必须是Broker of Record,完成相应的实际经验和教育要求,另外需要雇佣一个有执照的经理。公司还需要具备几个条件:必须要具备良好的信誉;有保险;必须跟政府签订一个履约保证金,或者是银行的信用证。《土地权法》在加拿大跟其他的管辖区内,所相似的立法,就是政府拥有全部的土地,在加拿大土地全部都是属于省政府,而不是联邦政府的。但是房地产交易的实体,也就是房屋或土地,是一个所有权,不是使用权,跟中国的情形不一样。在北美,你买一块地,或者是一套房子,你所得到的是永久产权。

中介公司、中介人的作用是什么?省政府、州政府的部门,都有司法权,他们规定房产中介公司、中介代理人必须持有执照,在房地产交易中代表其中的一方,或者是代表买方,或者是代表卖方的。

如果代表卖方的话,他们通常和卖主签一个独家销售和约,和约上写明房屋售价、委托期限、佣金比例(包括提供给买家经纪的佣金比例)。北美的状况跟中国不太一样,卖主签了这份销售和约后,不能再和当地其他房地产中介公司签和约,是独家销售权利。北美地区的房产代理佣金也不一样,是房产经纪根据自己所能提供的服务与卖主谈妥的,通常是3—5%,包括买卖双方代理人的佣金。中介公司在北美,通常扮演另外一个角色,他们需要有保险,就是在下offer的时候,买主要付个定金,金额通常是房价的5%。定金按照习惯,是放在房地产卖方中介公司的信托帐户,所以中介公司必须有保险,万一公司有财务的问题、宣告破产,或者公司要偷这个钱,保险公司就要把定金还给买主,还给客户。

如果你们打算在北美购买房地产,应该找一个好的经纪人,忠实可信赖的。在交易中如果你是买方,他会尽最大的努力,使你获得较低的价格;如果你是卖方,他会尽最大的努力,使你获得较高的价格。经纪人通常拥有进入庞大房地产信息库的权利,他们可以为你提供房屋的历史资料、周边区域最近成交数据等,以帮助判断交易价格是否合理。目前,大部分中国国内市场的交易是一手市场、新楼盘的市场,而北美的情况刚刚相反,交易的95%是二手市场。北美另外一个现象,跟中国不同的是,个人经纪一般来讲,没有底薪,相对的,他们分佣金的比例相当高了,有时候是90%以上。

在北美大多数的房地产中介公司的规模都不是很大,一般来讲,有员工和经纪人组成。所谓的员工,就是领公司的薪水,他们主要工作是接听问询电话、安排预约看房、协助经纪人完成房屋交易等,人数不多,一般在5-10人。个人经纪,就是公司的雇员,直接从事房产交易,持有执照,自己发掘客户,通常他们没有薪水的,只有佣金收入,并且交易成功后和公司按比例佣金分成,另外经纪人需要支付办公费用、品牌加盟费,销售所涉及的广告宣传、通讯交通费用等也由经纪人自己承担。