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加拿大加息时间表2022 | 10月和12月还有两次加息,对经济和房市有巨大影响

PINGPING_LIN

专栏作者介绍

Pingping Lin毕业于北京大学,曾在中国和加拿大就职于多家世界500强公司,目前是加拿大安省全职地产经纪(Sales Representative),擅长楼花销售及转让、二手房买卖及租赁业务,所属经纪公司为Bay Street Group Inc.。

电话:647-237-6751
邮箱:iampingpinglin@gmail.com
微信:dreamline_wx

加拿大央行于2022年9月7日再次加息0.75%。加息与许多经济学家的预期相符,使该银行的关键利率(Key Interest Rate)达到3.25%。虽然8月加拿大的通货膨胀率从8.1%的30年高点回落至7.6%,并于9月再次回落至7.0%,但央行指出仍能看到“价格进一步扩大的压力,持续存在的潜在通胀压力是“政策利率需要进一步上调”的一个重要原因,并指出它“仍然坚定地致力于稳定价格,并将继续根据需要采取行动“。经济学家认为,尽管今年已加息五次,但今年年底前还会继续加息。(编者注:原文协议9月7日加息之后,2022年10月26日和12月7日分别实际加息0.50%,实际加息次数为7次,文章内相应内容进行了更新。)

一、加拿大加息时间表(2022年)

加拿大加息时间表
加息时间Overnight RatePrime Rate
2022-010.25%2.45%
2022-12-074.25%(加息0.50%)6.45%
2022-10-263.75%(加息0.50%)5.95%
2022-09-073.25%(加息0.75%)5.45%
2022-07-132.50%(加息1.00%)4.70%
2022-06-011.50%(加息0.50%)3.70%
2022-04-131.00%(加息0.50%)3.20%
2022-03-020.50%(加息0.25%)2.70%

二、央行预计2023年利率将提高至4.5%

2022年截至10月26日,加拿大央行一共上调了6次利率,最近一次上调是在10月26日,将利率从3.25%上调了0.5%至3.75%。经济学家普遍认为2022年底之前还会继续加息,但经济合作与发展组织 (OECD,简称“经合组织”) 的一份报告预计,到 2023 年,加拿大央行将把利率提高到 4.5%,高于当前上升周期中 4% 的绝对上限的预期。这将在未来几个月内至少再增加 0.75%。经合组织称,大幅加息对于进一步控制通货膨胀是非常必要的。据预测,加拿大继2022年6.9%的通胀率将于2023年降至4.5%,而美国2022年6.2%的通胀率将于2023年降至3.4%。

三、加拿大各大银行对未来加息的预测

据加拿大皇家银行RBC银行经济学家Robert Hogue估计,2022年10月加拿大央行会加息0.5%,而12月会加息0.25%编者注:实际加息0.5%由于央行的政策利率会影响与浮动利率抵押贷款相关的各大银行的优惠利率,从而导致房主和买家的借贷成本更高。目前安省和不列颠哥伦比亚BC省的房价已大幅下跌,加拿大大西洋地区和魁北克省的市场也很疲软。从历史上看,较高的需求集中在安省和BC省,但近年来蒙特利尔和哈利法克斯等较小城市出现了更多的跨省移民,推动了需求并导致房屋供应紧张。报告称,安省和BC省的房价将在 2023 年春季下降 16%,而阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省的房价将下降 4%。

加拿大另一家大银行满地可(BMO)银行高级经济学家Robert Kavcic表示,影响房价下跌的另一个因素是抵押贷款预批复(Mortgage Pre-approval)。目前的二手房销售情况还未能真正反映加息效果,因为许多购房者在几个月前(通常是提前90-120天)就通过贷款预批复获得了利率锁定优惠。这意味着6月份锁定利率的购房者还可以享受当时平均5年固定利率3.59%,而没有因为加息导致借贷成本大幅提高(9月相应利率已超4.5%)的影响。由于加息政策效果的滞后性,加拿大的房地产市场将于2023年春季才会触底。

四、加拿大加息会产生的进一步影响

1. 加拿大加息对贷款和抵押的影响

对于那些已锁定固定抵押贷款的人来说,无需恐慌,因为您的利率不会改变,因此可以轻松一点。而且近期,锁定利率的预先批准请求激增。然而,利率上升将使那些持有浮动利率抵押贷款或贷款的人的住房变得更加昂贵,毕竟目前已经有不少借款人已经触及trigger rate问题,出现月供大幅增加甚至翻倍的情况,还款压力剧增。

2. 加拿大加息对就业的影响

现在的情况证明,经济和就业市场比任何人最初认为的更有弹性;然而,市场上已经出现一些大企业裁员的风声。如果加拿大不再出现新的有意义的商业投资,可能会出现进一步的失业情况。当人们都有工作有收入时,无需担心他们的债务水平,但是一旦情况发生变化,事态可能会失控。因此,现在是时候建立一个为期3个月的生活费用应急基金,并严格确保自己的信贷额度以备不时之需

五、面对加息我们应该怎么办?

我们相信,目前大的金融格局正在发生变化,随着政府一次又一次的加息,供需状况会变得更加平衡,通货膨胀也将下降,但这还需要一定的时间,大家需要耐心等待。作为个体投资人时,请谨慎观察自己的资产负债情况,可以选择谨慎观望,伺机而动。

如果您在未来30-120天内有房屋需要close或者现有贷款到期,究竟应该如何选择浮动(Variable)还是固定(Fixed)利率呢?10月26日实际加息0.5%,Prime Rate会达到5.95%。目前五大银行可以给到的贷款利率折扣基本是0.5%-0.7%(疫情前曾经有高达1.2%的折扣),因此10月加息后新的浮动利率会从目前4.5%-4.95%这个区间上到5%-5.45%。之后12月大概率还有一次0.75%的加息,因此浮动利率大概率会到6%以上。而目前市场上2-5年固定利率基本都在5.3%以上,一部分银行已经加到了6%,10月加息之后预计2-5年固定利率会加到5.5%左右甚至以上。

基于以上情况我们进行分析,对未来一年的贷款利率分析及行动计划如下:

1)未来一年浮动贷款利率大概率会高于固定贷款利率,而加拿大央行的降息大概率会出现在2024年或更晚,相信在未来12个月内还是应该优先选择固定利率。

2)应该利用目前银行的贷款预批锁定固定利率政策(可以锁定120天,目前有银行两年固定利率仅5.09%),而浮动利率是不能锁定的。

3) 由于浮动利率可能随着最优惠贷款利率(Prime Rate)上调,基于我们对2024年开始降息的预期,届时如果我们有卖房或者换房的计划,浮动利率贷款(Variable Closed)的罚金较低一些,一般罚款额仅仅是三个月的利息而已。如果你选择的贷款是固定利率Fixed Closed,罚金计算则是以比较“三个月利息”和“IRD利息差”,取数值大的金额。那通常这种情况下,还是浮动利率贷款更划算一些。

因此,如果您在未来30-120天内有房屋需要交接(close),那么最好的办法就是选择银行内优惠幅度较大的2年期固定利率(5年期目前不划算);如果您在未来30-120天内有房屋贷款要到期,那么您首先要考虑自己的贷款条件是否充分,毕竟目前的压力测试利率已达7%。如果自身条件很好,可以考虑换银行申请到最优的利率,如果自身条件欠佳,还是应该在原银行续签(Renew),选择2-3年的固定利率。如果短期内有卖房计划,那也可以考虑浮动利率。

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