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加拿大央行不断加息!详解贷款触发利率(Trigger Rate)

加拿大央行于今年9月7日再次加息0.75%。加息与许多经济学家的预期相符,使该银行的关键利率(Key Interest Rate)达到3.25%。虽然8月加拿大的通货膨胀率从8.1%的30年高点回落至7.6%,并于9月再次回落至7.0%,但央行指出仍能看到“价格进一步扩大的压力,持续存在的潜在通胀压力是“政策利率需要进一步上调”的一个重要原因,并指出它“仍然坚定地致力于稳定价格,并将继续根据需要采取行动以实现这两个目标”通胀目标百分比。”经济学家认为,尽管今年已加息五次,但今年年底前还会继续加息。

2022年10月和12月的加息基本也是板上钉钉的事情了,问题就在于要加多少。

最近陆续有不少选择浮动贷款利率的借款人已经开始触及“贷款触发利率” (Trigger Rate),并收到贷款机构的通知,压力非常之大! 

1. 加拿大的主要浮动利率贷款类型

主要有两种,第一种是浮动利率抵押贷款(封闭式) (Variable Rate Mortgage VRM),通常当利率发生变化时贷款月供将保持不变,加拿大很多大银行(不包括Scotiabank丰业银行)的浮动利率贷款都归为此类。另一种是可调节浮动利率抵押贷款 (Adjustable Rate Mortgage ARM),与浮动利率不同,您的抵押贷款付款会随着利率的变化而变化。比如Scotiabank 丰业银行采取的就是这类贷款。

2. 什么是“贷款触发利率” (Trigger Rate)

在最初审批贷款之时,贷款利率不仅决定了每月月供,更重要的是每月还款金额里的利息成本。当银行基准利率升高时,对于固定利率贷款而言,利息完全不变,因此加息和降息对借款人没有任何影响。而对于浮动利率贷款而言尽管每月利息增加,但大部分银行贷款的月供总额不会增加,所以很多人不会立即感到加息的压力。然而,当银行跟随央行政策利率,逐渐提高贷款利率,一直到目前月供甚至无法支付每月的利息成本时,利息被递延,本金余额可能会增加,直到引发触发点 (Trigger Point)。当本金余额(包括任何递延利息)超过原始本金,贷款机构(包括银行)将通知客户,其本金已超过触发点。此后客户通常有30天的时间来操作,或进行一次性付款,或增加还款额,或转换为固定利率贷款。

3. 哪些贷款将首先受到影响?

2020年3月至2022年3月的浮动利率贷款 (VRM) 将首先受到影响,因为2020年3月期间,基准利率连续3次快速降息,从 3.95% 快速下降至 2.45%。基准利率在2.45%时,其浮动利率抵押贷款的还款额是最低的。随着基准利率上升,这些贷款将迅速触及贷款Trigger Rate,贷款机构会联系客户,并且通常提供三种方式供其选择,包括一次性还款、重做贷款并改为固定利率,或者以在原始摊还期内能够还清本金为前提重新计算并增加贷款月供。

4. 示例

借款人之前签署了 $430,000 的贷款协议,贷款条件具体如下: 5 年期 封闭式浮动抵押贷款, 利率为 3.00%,摊还期 25 年, 触发率:4.50% 还贷月供:$2000

第 1 次利率变化 + 0.5%,新贷款利率变为:3.5%

月供明细:本金还款 $500, 利率 $1500,当前还款主要是用于利息,较少用于减少本金

第 2 次利率变化 +0.5%, 新贷款利率变为:4.0%

月供明细:本金还款 250,利息 1750,更多还款用于偿还利息,更少用于减少本金

第 3 次利率变化 + 0.75%, 新贷款利率变为:4.75%

月供明细:本金还款 0, 利息 $2300,全部还款用于偿还利息,而且已经不足以偿还利息。

此时,借款人收到一封信通知他已达到贷款触发利率(Trigger Rate),并要求其做出选择,调整月付款、一次性还款或者转换为固定利率抵押贷款。

专栏作者介绍

Pingping Lin毕业于北京大学,曾在中国和加拿大就职于多家世界500强公司,目前是加拿大安省全职地产经纪(Sales Representative),擅长楼花销售及转让、二手房买卖及租赁业务,所属经纪公司为Bay Street Group Inc.。

电话:647-237-6751
邮箱:iampingpinglin@gmail.com
微信:dreamline_wx

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