两年疫情给加拿大房地产市场带来哪些变化

在过去的两年里，新冠疫情席卷包括加拿大在内的全球所有国家，这一史无前例的疫情风暴队包括房地产在内的许多社会经济领域引起了始料未及的连锁反应。事实上，整个加拿大的人民都对全国房价的上涨感到震惊，无论是传统的大都市还是偏远的郊区乡村，几乎没有房价不上涨的地方。回想2020年初疫情刚开始时人们被关在家里的时候，可能没有想到，疫情这种灾难会让整个国家的房地产市场陷入癫狂。

其实，疫情刚刚开始的2020年2-3月份，房地产市场是暴跌的。这并不令人意外，大多数人们都居家隔离，人们对整个国家的经济普遍抱有悲观的心态。但仅仅几个月之后，需求就像沸水里的气泡一样不断的冒了出来，整个房市的巨变就在这几个月中间发生了180度变化，房价从快速小跑到加速冲刺并一飞冲天。这个涨势甚至一直持续到今天。Comecondo利用各种市场数据汇总了2020年1月到2022年2月这两年期间整个加拿大20个主要房地产市场的房价和销售量，从更高的视角概括和分析这场席卷整个加拿大的房价上涨趋势，希望给您的房市投资提供有用的建议。

强烈的卖方市场

一年多来，加拿大房地产市场的天平一直深深的偏向卖方市场，而且不如意外的话，2022年仍将延续这一趋势。2022年的第一个月，全国的销售新房比（Sales to New Listing Ration， SNLR）就高达90.2%，虽然2月份稍有缓解，但也在72.9%的高位。而反观两年前的2020年1月， SNLR的比例仅为54.5%，那是一个买卖双方相当平衡的市场。这从一个侧面反映出现在的市场是多么不平衡。

过去两年SNLR持续上升保持高位的原因有很多，其中一个重要的原因时在疫情之下，人们的“惜售”心理加剧。人们对住房的需求比平时更加强烈，尤其经过长时间的居家隔离，人们普遍希望自己的房子更大，居住空间更多，许多人甚至需要在长时间居家办公（有些公司已经永久性取消办公室），这些都导致需求旺盛的同时，供给明显跟不上。随之而来的是愈演愈烈的竞购战。在大多伦多和大温哥华地区，十几个甚至几十个offer抢一所房子的情况比比皆是。从2021下半年开始，这种情况已经向较为偏远的小城市、郊区甚至农村蔓延。在这种疯狂的抢购风气之下，个别激进的买家很容易给出远远高出挂牌价格（Listing Price）的价格。这又激发了下一轮更疯狂的抢购。我们以渥太华这样一个中型城市为例，在过去一年中间，房屋的实际售价平均比挂牌价高出27.88%。不过令人欣喜的是，从2022年的一个季度开始，市场的供应量开始上扬，并在持续增加，SNLR（销售新房比，Sales to New Listing Ratio）也在缓慢回落。

利率会一直这样保持低位吗？

加拿大过去两年的利率处于历史低位，这也是导致房价持续上涨的一个因素。自从疫情开始大流行开始之后，央行把利率设定在0.25%（从2020年3月下旬开始），在此之前只有在2009年为应对全球金融危机时才出现过类似的利率水平。超低的利率给了更多潜在买家入场购房的动力。特别是在2021年最后几个月和2022年初，由于大家普遍预期低利率即将终结，买家更加积极，希望在仅剩的时间窗口中锁定低利率。上个月，央行已经加息0.25%，但即使是这样的利率水平仍旧不算高，未来央行还会不会继续加息，市场还在观望。一旦进一步加息，房价是否还会继续上行就不好说了。

好了，我们看看这两年到底哪个城市涨的最凶

有目共睹的是，加拿大每个主要城市的房价和销量在这两年中都出现了大幅上涨。从省的角度看，安大略省（安省）的房价涨幅和销量增量都是最大的。在大多伦多地区（GTA），两年的平均房价上涨了$495,000以上，已经达到$1,334,568的峰值，增幅高达59%。

另一个值得关注的区域是Hamilton和Burlington。这里的均价上涨了$484,000，上涨幅度达到惊人的78%，两年价格翻倍的房子比比皆是。以下我们汇总了加拿大各个主要城市区域从2020年1月到2022年2月之间房价的变化。

**加拿大各主要城市2020年至2022年房价销量变化一览表**
城市	2020年1月均价	2022年2月均价	均价增幅	2022年2月整月销量	销量增幅
Fraser Valley	$751,226	$1,285,489	71%	1,752	94%
GTA	$839,363	$1,334,568	59%	9,095	99%
Hamilton – Burlington	$617,496	$1,101,952	78%	1,176	70%
Kitchener – Waterloo	$579,432	$1,005,637	74%	625	126%
Niagara Region	$460,602	$867,382	88%	628	73%
London – St. Thomas	$437,523	$821,537	88%	875	55%
Greater Vancouver	$979,097	$1,343,927	37%	3,483	117%
Victoria	$728,840	$1,041,068	43%	667	76%
Windsor	$373,639	$683,963	83%	638	88%
Ottawa	$469,776	$752,265	60%	1437	81%