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如何选择合适的贷款期限

每一个房屋贷款合同都包含一个按揭期限(Mortgage Term)方案。按揭期限是指房屋买家和提供贷款服务的金融机构就贷款偿还时间约定的一个时间期限,在这个期限中,房屋买家(即接受贷款方)按照约定的利率和还款条件分期偿贷款本金和利息给还贷款提供方。在签订合同时,买家往往可以选择不同的还款期限和条件。每种期限和条件各有利弊,买家需要根据自己的实际情况选择最适合自己的方案。这很重要,因为它将影响您未来很长时间的现金流情况。

短期还是长期?

按揭还款计划最重要的一个指标是时长,即长期还是短期。一般银行提供的房屋抵押贷款的利率时间主要有以下几种:
1年期
2-4年期
5年期
6-10年期
11年期以上
您需要根据自己还款能力和未来的现金流情况决定合适自己的时长。如果计划的时间偏短,它锁定的利率的有效时间也比较短,所以利率往往比较高。但是因为时间短,灵活性比较高,如果您未来短期内有搬家的计划,这种时长的计划明显有很大优势。不过短时间不能长时间锁定利率,利率受市场波动较大,一旦市场出现诸如政府加息等情况,市场上的利率会大幅提高,在重新续约时要面对更高的利率。
相对的,如果您未来不太可能搬家,尤其是在整个按揭贷款期间都不太可能卖掉这所房子,较长时间的按揭计划显然更合适。但是需要注意的是,贷款利率不是总和年限“单调相关”的,贷款的年化利率不是时间越长越低,也不是越短越低。您需要对各个年份的利率都调查清楚。您一旦需要提前终止您的按揭贷款,往往需要支付不菲的罚金(Penalty Fee)。

下面我们以BMO银行作为例子,看看如果您现在(2021年10月25日)需要买一套总价为一百万的房子,首付20%(二十万)的情况下,不同年限的固定利率是多少

一年2.79%
二年2.94%
三年3.49%
四年4.09%
五年3.99%
六年5.24%
七年5.40%
十年5.80%

虽然不是单调增加,但是我们还是能够看到明显的趋势:锁定的利率期限越长,年化利率越高。这是因为,在低年限的情况下,您需要面对更大的利率变动带来的风险,虽然一两年内的利率很低,但是以后有利率升高带来的风险。相对而言,5到10年期的“长期利率”则将利率锁定,您不必再担心利率变化,比如政府加息,整个市场的贷款利率都会大幅增加,但是被锁定下来的利率是不变的。

浮动还是固定
选择贷款方案时另一个重要的指标是“浮动”还是“固定”。所谓浮动是指,在贷款方案的期限内,利率随出借方(一般是银行)的基准利率上下浮动;相应的,固定是指在贷款方案的整个期限内使用一个约定好的利率,利率不随外部环境变化而变化。

银行如何审核贷款
一般情况下,银行使用两个指标来衡量是否给您提供贷款,提供多少。首先,他们要看您的总债务开支率(Gross Debit Service Ratio,GDS Ratio),其次要看您的还本付息总额比率(Total Debt Service Ratio,TDS Ratio)。

总债务开支率(Gross Debit Service Ratio,GDS Ratio)是指加总您每月还款(包括本息)、地税(物业税)和其他水电开销除以您每月的总收入。假定您每月的税前收入为$6,000,月供是$1,500,地税平摊到每个月是$200,水电费是$100,您的总债务开支是$1,800,您的总债务开支率(Gross Debit Service Ratio, GDS Ratio)为$1,800除以$6,000,等于30%。一般情况下,银行要求的GDS Ratio要不高于32%。

还本付息总额比率(Total Debt Service Ratio, TDS Ratio)是指除了计算总债务开支额是需要的月供、地税、水电费以外,还需要包括偿还信用卡的支出、车贷还款等等其他开销。显然,还本付息的总额比前边定义的总债务开支要多。延续上面的例子,您除了每个月$1,800的总债务支出(Gross Debit Service)意外,还有每个月$300的车贷还款和$200的信用贷款(Line of Credit)还款,以至于您还本付息总额达到$2,300每月,相应的,您的还本付息总额比率(TDS Ratio)也就达到了38.3%($2,300除以$6,000)。一般银行可以接受的TDS Ratio要低于40%。

终止房屋抵押贷款
有时候您可能的确需要提前终止您的房屋抵押贷款,最常见的情况是在还未完全偿还贷款之前决定卖房。这时候您需要了解,一般提前终止贷款,您都需要额外支付一定的赔偿金(Penalty Fee)。当然,您也可以想方设法将您的贷款直接迁移到您下一所房子上,或者将您的贷款转嫁(Port or Transfer)给您房子的买家。具体细节,您可以和Comecondo的注册房地产经纪联系,咨询详情。

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