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楼花转让涉及的税务问题

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在加拿大投资房地产如果操作得当,可以获得很高的收益回报,其中楼花产品广受欢迎。但是不得不说的是,在加拿大投资房地产一定要对相关税务问题了解清楚。

众所周知,在加拿大出售自住房所取得的资本增值只需申报但无需缴税,而出售投资物业所获得的资本增值则需要交税,不过只需要把资本增值的50%纳入当年收入一并申报。但是,对于楼花转让来说,楼花持有者若在final closing之前将其卖出,则所赚取的收益将全部纳入当年收入进行申报和缴税。

1. 应缴纳的所得税

若楼花转让的获利被税务局认定为“生意收入(business income)”,那么这与“资本增值(capital gain)”相比,应缴纳的所得税将大大增加。

比如,投资者A购买了一个总房价为$1,000,000的独立屋楼花,共交了$200,000的定金,由于房价大涨,他计划在final closing之前将其以$1,300,000的价格转让掉。那么这时候这$300,000很可能被税务局当成生意收入(business income)。换言之,假设他的边际税率是40%,那么他需要缴纳的所得税就是$120,000。

2. 应缴纳的销售税

加拿大税务局有明确规定,若转让楼花盈利被税务局认定为“生意收入(business income),不仅赚取的差价将被作为生意收入缴纳所得税,而且差价部分还需要缴纳销售税(HST)。需要明确的是,在实际操作中,如果转让楼花的一方付了定金,那么在安省转让楼花时要按照商定的盈利差价加上定金(Profit plus Recovered Deposit)一并收取13%的HST。如果开发商还需要收取转让费(assignment fee),那么转让费部分也需要缴纳13%的HST。

同样还是上述那个例子,投资者A购买这个独立屋楼花一共交了$200,000的定金,他计划加价$300,000进行楼花转让,那么他需要缴纳的HST将按照销售金额,即定金+盈利差价共计$500,000的13%来计算,即他需要缴纳的HST金额为$65,000。

3. 楼花转让的其他成本

  • 如果楼花转让是通过地产经纪来操作,通常由卖方承担总成交价的3-5%的佣金,若按照4%的佣金来计算,130万成交价需要支付佣金为$52,000(不包括HST),实际支付为58,760(包括$6,760HST)。
  • 开发商收取的楼花转让费和律师费,我们暂且假定买卖合同中规定开发商收取楼花转让费为$500,律师费$1,500。

4. 汇总计算结果

根据以上的例子我们来计算一下,投资者A转让楼花涉及的税费、支出及盈利情况。

  • 个人所得税:(300,000-52,000-2,000)*40%=$98,400
  • 销售税:$65,000 – $6,760=$58,240
  • 经纪佣金(含税)$58,760
  • 楼花转让费及律师费$2,000
  • 总计:$98,400+$58,240+$58,760+$2,000=$217,400
  • 因此该投资者税后投资回报为300,000-217,400=$82,600。

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