加拿大不同房地产投资类型以及如何选择

房地产投资是一个充满诱惑和风险的投资市场，需要认真面对。除了财务和税务等必须考虑的因素外，投资哪种类型的物业适合自己，也是最开始就需要想清楚的问题。

首先，您需要清楚，房地产投资市场会给您带来诸多好处，同时也伴随各种风险和问题。有些优缺点是各种物业类型的共性，比如，一般您都可以用于出租，带来额外的租金收入，同时，因为租客的不确定性，也意味着这种收入是不确定的，甚至可能因为某些不良租客引发其他额外的开销和问题——其中最常见的就是对房间和家具的损害。

现在就让我们逐一聚焦各种主要的房地产投资的物业类型，看看哪款最合适您。

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复式叠拼（Duplexes）

复式叠拼（Duplexes）类型的房产在投资上的最大好处是，如果您考虑出租，您可以住的和您的出租房很近，事实上，非常近，您甚至可以就住在租客的楼上/楼下或者隔壁。这样的好处是显而易见的——一旦房屋出现任何问题，您都可以及时发现和处理。同时，如果您不考虑出租而仅仅作为家庭居主，也是一个不错的选择。几代人可以住在一所房子里，同时每个人都拥有自己的独立私人空间。而且，如果您选择自住，您还可以获得额外的税收减免，您对公共空间（例如院子、屋顶或者与邻居相邻的墙壁）做的修缮工作可以获得50%的抵税额。

另一方面，复式叠拼（Duplexes）的购买成本超过普通的公寓，您不得不面对更高的财务风险，如果您不能找到租户而只能自己居住，这种风险就会更大。同时，越来越多的租客希望完全自己居住，需要完整的私人空间，这可能导致您不能顺利的找到合适的租客。同时，将您的租金收入依附于租客的品质也是危险的。市场上的确存在恶意拖欠房租的“职业租客”。如果您选择不和租客合住，您需要找更多的租客来“填满”房子，而这无疑会带来更多的问题。

独立屋（Single Family Homes）

在过去18个月的时间里，房价总体都在上涨，但是独立屋的涨势无疑是最明显的。随着疫情的不断持续，人们居家工作和学习的情况越来越多，对房屋空间的需求也愈加迫切。在这种转变下，独立屋因为总体面积较大，具有越来越大的吸引力。

先说独立屋的优点。独立屋虽然总价较高，但是平摊到每个单位面积的价格却往往较低，具有很高的性价比。其次，如果您投资独立屋，因为现在以及可以预见的未来，独立屋都会很受欢迎，您可以方便的出手，为您的投资找到“下家”。从租赁的角度看，愿意租独立屋的房客一般是一个家庭，他们往往更加稳定，无论从财务上还是从居住时间上看。

缺点呢，独立屋一般总价比较高，从投资的角度上来看它们往往需要占用更多的资金，一旦房屋出现空置，持有成本会大幅增加。

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楼花（Pre-construction）

楼花也叫“期房”，是近年来房地产市场突飞猛进的情况下新出现的一种投资模式，它最大的优点是占用资金较少。在房屋交房（closing）之前，您往往只需要支付少量的定金（Deposit），这无疑带来很好的资金安全保证。另一方面，在建造过程中，房屋的很多东西可以由买家定制，这可以最大程度满足您的个性化要求，可以在一开始就帮您把您的投资房打造成最适合您签在租客或者买家的款式。同时，楼花交房之后就是全新房。新房无论拿去出租还是出售，显然都更抢手——“喜新厌旧”，人之常情。

和其他房产物业类型相比，楼花也有自己的缺点，未来的“不确定性”是最突出的一条。事实上，这是显而易见的。购买楼花就是购买未来的房产，在从“现在”到“未来”这个时间段中，可能发生很多事情，开发商可能蓬勃发展，越来越好，也可能遭遇不测，资金不足，同时，房地产市场可能高歌猛进，屡创新高，也可能萎靡不振，一挫再挫。这些都需要您在选择楼花时考虑清楚。

地下室公寓（Basement Apartments）

大部分独立屋和镇屋（Townhouse）都是有地下室的。很多人会将它们改造成可以出租的“公寓（Apartment）”。事实上，在最近10年里，这种地下室公寓（Basement Apartment）越来越多，它满足了很多年轻人在资金不足的情况下追求私密居住空间的要求，因此在市场上大受欢迎。作为业主和投资者的您，可以轻松获得一份额外的租金收入。这种收入可以轻松帮您抵消掉您房屋的地税和一些修缮费用。

当然，这也不是无偿的，您付出的代价是您的整栋房子里“有外人居住”。同时您需要注意，将地下室改造成公寓（Apartment）出租出来必要的改造费用外，您还需要申请许可证（License或者Permit）。同时，您还需要规划好客户的停车和储物的问题。最后，一旦您考虑出售您的房产，带有一个租户的房产可能会给出售过程带来不确定性，可能是有利条件，也可能是不利条件，您也需要提前考虑清楚。

房地产投资的主要风险

与任何其他的投资产品一样，在购买房产进行投资时，您需要认识到可能面对的潜在风险。Comecondo替您总结了四条主要的风险类型。

第一，财务风险
与其他投资产品一样，您需要投资才能赚钱，这无疑会带来与钱相关的风险，即财务风险。比如您无法找到合适的租客而将房产空置，您需要从其他收入来源来支付房产的贷款。进一步的，房地产市场诡谲多变，一旦大幅下跌，您的投资将会缩水。

第二，位置风险
不是每个房子都可以很容易租出去，或者很容易的转手卖掉。这里面，地理位置是一个重要的因素。在决定购入一个用于投资的房产之前,您需要仔细调查这个地区的租房市场和买卖房市场情况。另外，您还需要将目光放长远，找到具有优质未来投资价值的“上升区域”，比如未来会建新的交通枢纽、大学、医院等。这些都能较好的提升一个区域的房地产水准。这些都需要您在真正投资之前了解清楚。咨询Comecondo的注册地产经纪也是一个不错的选择。

第三，年限风险
您可能会发现，很多年代久远的房子看上去古朴大气，往往还有大院子和游泳池之类的配套设施。这些都可能让您忍不住投资购入。不过，过长的房龄会带来很多隐性的问题：比如年久失修的管道、积满树叶的屋檐、阁楼中的小动物、地下室的昆虫。这些都不是从外面一眼就能看出来的。所以千万不能被老房子的外表迷惑。这时候您需要专业的房地产经纪甚至验房师帮您发现潜在的问题。

第四，市场风险
我们前面提到过，和任何投资市场一样，房地产市场一样诡谲多变。有时候它可以高歌猛进，有时候它可以一泻千里。更重要的是，因为有了贷款（Mortgage），您相当于使用金融杠杆，这无疑加大了您的风险敞口，更何况投资房地产是一个长期投资，仅仅考虑未来一两年的市场变化是不够的，需要有一个长远的规划。

说了这么多，我们总结一下。投资房地产不仅可以让您分享房地产市场上涨带来的溢价，通过出租来获得额外的收入，更可以是您享受更好的居住品质。但是投资就是投资，它在面对收益的同时，不可避免要面对风险。仔细、小心和认真的调查研究永远是您采取行动前的第一步。