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什么是抵押贷款压力测试(Stress Test)

什么是贷款压力测试(Mortgage Stress Test)

“压力测试(Stress Test)”是在金融领域使用的一个词语,它指为最坏的情况做计划,验证金融系统可以承受这样的“压力”。这里的“压力”可以指货币投放量,银行保证金比例和利率等可以人为调节的金融指标。它往往用在金融领域对不良情况进行建模的情况。例如,RRSP是大部分加拿大人的一种主要投资手段。虽然目前5%的年化回报率是一种稳定状态,但是“如果”回报率降至4%会怎么样?人们还会有足够多的钱在60岁退休吗?会有多少人有按时退休的困难?人们在60岁的存款会降至什么水平?为了回答这些问题,金融或者政府监管机构可以在某个时间段将年化回报率降至4%来观察以上这些问题的答案。基于这些答案,金融监管和政府机构的经济学家会进行数学建模,来评估RRSP年化回报率对大部分加拿大居民退休的影响。

对于抵押贷款来说,压力测试的道理类似。它的目的是准确确定您可以负担多少贷款(以及在什么情况下可以贷到多少贷款。如果您的收入减少或失业,您还能负担得起抵押贷款吗?如果利率飙升或您需要为房屋做Refinance怎么办?

作为政府和金融监管机构,他们必须考虑大部分人对贷款的承受能力,因此这种未雨绸缪的计划很重要。首先,利率会波动。房价也是如此。根据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的数据,2021年4月加拿大的平均房价超过$695,000,比2020年上涨了41.9%。如果贷款利率上升,人们是否还有能力支付贷款?能够贷到贷款人们会减少多少?

抵押贷款压力测试很重要,因为它有助于保护购房者免于在利率上升和抵押贷款付款显着增加时不得不拖欠抵押贷款,从而造成信用受损甚至破产。抵押贷款压力测试从根本上是为了帮助确保购房者购买他们能够负担得起的房屋并且可以从容支付贷款,包括平衡其他债务和每月开支,即使利率发生变化,不会对生活造成显著影响。

从贷款方(Lender)的角度来看,他们一般会观察贷款的:

  • 贷款金额
  • 当前利率
  • 分期付款时间(Amortization Period)
  • 家庭收入
  • 房屋持有成本
  • 当前负债

基于以上指标,Lenders会从两个角度考察购房者的贷款还贷能力。第一是总偿债比率(GDS,Gross Debt Service),它指您将用于支付住房成本(包括房屋抵押贷款、水电费和地税等)和税前收入的百分比;第二是总还本付息率(TDS,Total Debt Service),它指所有未偿还的个人债务(房屋抵押贷款、车贷、信用卡和其他信用贷款)。一般主要贷款方(Lenders,一般是银行)要求GDS不超过35%,TDS不超过42%。

让我们举例说明贷款压力测试是如何工作的:假设您想要一笔$400,000的抵押贷款,利率为 1.78%,每月还款额约为$1,650。要对您的抵押贷款进行压力测试,您必须证明您有能力支付以下两者中的较高者:
第一,您的贷款方(Lender)提供的利率加至5.25%,以5.25%的利率,您是否有能力支付$400,000的抵押贷款将是月供将由$1,6500升至$2,385?
第二,如果每月$2,385付款,这时您的GDS和TDS分别变成多少,是否还符合35%和 42%的阈值?
如果以上答案都是肯定的,那么证明您的可以承受这一轮压力测试。

加拿大实行过的抵押贷款压力测试

在加拿大,自2018年以来获得高比率抵押贷款的购房者都接受了抵押贷款压力测试——该测试现在适用于所有抵押贷款。抵押贷款压力测试要求贷款方(Lender,主要是银行)检查借款人是否仍然可以以高于实际支付的利率进行还款。这就是贷款压力测试的工作原理。

当我们申请抵押贷款时,我们都希望我们贷款的利率尽可能低。但是,贷款方(Lender,主要是银行)需要检查我们是否能够偿还抵押贷款,即使您的抵押贷款利率在您的抵押贷款期限内上升。也就是说,虽然实际使用的贷款利率并不高,但是贷款方(Lender)会使用较高的利率进行“测试”,看我们是否仍旧可以贷款。

为此,加拿大贷款机构(主要是银行)会根据加拿大银行(加拿大央行)的合格利率检查您的付款能力,该利率基于加拿大大银行公布的5年固定利率的模平均值(Mode Average),从4.79%提高到5.25%。这意味着您的收入需要足够高,而您现有的债务必须足够低,才能以更高的利率偿还抵押贷款。

2020年4月加拿大银行(央行)宣布抵押贷款压力测试,利率变更与贷款审批合格率相关。根据之前的规定,加拿大银行的合格利率设定为加拿大主要银行5年期固定利率的平均值,从2020年4月6日起,合格利率变更为加拿大主要银行5年期固定利率的中位数。这种调整意味着抵押贷款压力测试的计算方式对有保险的抵押贷款和无保险的抵押贷款将非常相似。未投保的抵押贷款已经进行了比抵押贷款利率高 2% 的压力测试。简而言之,加拿大人将接受比他们收到的抵押贷款利率高约 2% 的压力测试。

2021年6月起,所有无保险抵押贷款(首付不低于20%)和有保险抵押贷款(首付低于20%)必须以5.25%的利率标准评估贷款申请者是否将有能力支付还款。

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