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加拿大房地产市场的周期性规律

众所周知,加拿大的房地产市场不是一成不变的,它有着自己的上下起伏波动的规律。当市场上涨或下跌时,都不是随机的,而是明显表现出一定的规律性。因此,无论您是买房还是卖房,了解房地产市场周期波动的规律可以帮助您做出更好的决策。Comecondo基于多年深耕加拿大房地产市场的经验和观察,将加拿大房地产市场的波动周期分为四个阶段,并为您总结出买卖双方应如何根据市场阶段采取行动。

一、房地产市场的周期性

房地产市场并不是无规律随机性波动的,事实上,它是可以预测的,因为它具有一定的周期型。如果您关注加拿大房地产市场足够长的时间,您会发现,很多您在电视新闻媒体上看到的关于房地产市场的新闻,一段时间(可能是一年,也可能是几年)之前出现过类似的情况。这些都是房地产市场周期性变化的表现。

具体到安省房地产市场的情况,它的规律性主要表现在两个方面:年度规律和经济周期规律。正如它们的名字表现出的含义一样,“年度规律”是每一年都会表现出的规律性,周而复始;“经济周期规律”则可能要几年才会出现一次,因为它依赖于经济情况的变化,而经济情况的变化周期可能需要几年。

二、年度规律

整个加拿大房地产市场按照不同省份分,略有不同。具体到安省,这里的房地产市场的年度周期主要由四个阶段组成,每个阶段对应一个季度。

第一季度(一月至三月)
每年前三个月的表现对整年的房地产市场都有一定的影响。许多开发商希望在春季这个新年伊始的季节推出他们希望卖掉的房子,促销力度往往会比较大。与此同时,地产经纪也会在经过了圣诞和新年的休整后,抖擞精神,以更强的势头开始新一年的工作。从买方来说,很多人在新的一年开始时会规划整年的活动计划,如有购房的打算,这个季度就是他们集中进入市场的季节。这些因素往往会促成这个季度房地产市场的活跃。

第二季度(四月至六月)
这个季度几乎是安省最好的季节,房屋销售量也往往也在这段时间高速上涨。因为气候宜人,人们更愿意走出来看看房子,通常开发商和地产经纪也更加活跃。很多人希望在炎热的夏季到来之前,买到自己心仪的房子。因此在这段时间内,房地产销售周转速度最快。

第三季度(七月至九月)
第三季度是加拿大的夏季,在这段时间里整个市场开始放缓,春季销售高潮已经过去,价格和销量都进入平稳期,这时对于卖家来说往往会有一些销售压力,买方市场逐渐强势起来,这对于购房者来说是一个好消息。

在第三季度,卖家对买家的比例逐渐上升,单个买家面对的房源相对多了起来,也因此有了更大的议价空间。对于卖家来说,这时要做好您的房子在市场是滞留时间较长的心理准备。但是这并不意味着买家可以肆意压低价格,因为整个季度的销售情况会随着第四季度的到来而扭转。

第四季度(十月至十二月)
第四季度这三个月是安省漫长的冬天的开始,更是一年中最重要的两个节日——感恩节和圣诞节集中的假日季节。随着温度的持续降低,安省在房地产交易市场也进入淡季。 市场上均价可能持续下降,导致卖家可能对出售房屋失去信心。 大部分卖家和楼盘开发商可能都会考虑暂缓卖房。当然也有个别由于种种原因需要快速出手自己的房产的个人和开发商,这时他们给出的售价往往较低,对买家来说不失为一个好时机。

对于购房者来说,这可能是一年中的有利时机,因为房屋可能会以较低的价格上市。不过近几年这种情况有所改变,大概因为市场上买家的总量太大,不少买家也都瞅准了第四季度这个“淡季”来物色房源。这反而形成了某种“群聚效应”,形成“淡季不淡”的局面。

三、经济周期规律

在加拿大,我们所说的经济周期(Economic Cycle)往往涉及周期性发生的经济现象,而这种周期可能长达数年。无疑,作为国民经济重要组成部分的房地产市场,经济周期规律对房地产市场影响巨大,房地产市场的走势必然会随着经济周期的走势而变动。具体的说,经济周期一般包括四个阶段:复苏(Recovery)、扩张(Expansion)、供应过剩(Hyper Supply)和衰退(Recession)。

复苏(市场趋于平衡)
顾名思义,复苏往往发生在市场低迷萎缩之后,市场需求在逐渐恢复,缓慢增长,但是市场的供给一时还没有跟上来,整个市场慢慢从买方市场向卖方市场过过渡,价格扭转之前的跌势,甚至开始进入上涨阶段。

扩张(市场进入卖方市场)
随着越来越多的买家进入市场,市场充分复苏,进而进入扩张阶段。在这个阶段的最大特点是买家多于卖家,市场真正进入卖方市场,同时更多的房源(包括二手房源和新房房源)进入市场,促进市场的活跃度。因为有了更多房源可以选择,并且成交迅速,进一步促使更多的买家进入市场。

过剩(房源明显多于有效买家需求)
在过剩阶段,市场的情况与扩张阶段截然相反:市场上的卖家和房源远远高于有效买家。虽然买家的选择多了起来,但是观望情绪反而弥漫起来,有效买家的数量开始减少。相反,从卖家的角度来看,很多人希望抓住高价位的尾巴,急于让自己的房子出手,对原本的定价开始降低,不过效果往往不太理想。买方会认为价格下行刚刚开始,更多的有效买家退缩转变成观望买家。这种“负反馈”的叠加就加剧了市场的萎靡和价格的下滑。

衰退(买卖双方在低迷的市场水平上重新达到平衡)
衰退(Recession)是一个典型的经济学词语,但同样适用于房地产市场。在一个衰退的房地产市场中,买卖双方都失去了活跃度,买家持币观望、卖家捂盘惜售,整个市场陷入低迷,现金流降低,成交量明显走低,价格也会下降很多。不过在加拿大房地产市场的衰退期中有一个有趣的现象:租房市场往往随着买卖市场的萎靡而变得火爆起来。

专栏作者介绍

Pingping Lin毕业于北京大学,曾在中国和加拿大就职于多家世界500强公司,目前是加拿大安省全职地产经纪(Sales Representative),擅长楼花销售及转让、二手房买卖及租赁业务,所属经纪公司为Bay Street Group Inc.。

电话:647-237-6751
邮箱:iampingpinglin@gmail.com
微信:dreamline_wx

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