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如何在加拿大投资房产

对于寻求不同投资方式的加拿大人来说,购买投资房产是一种普遍的选择。但是,与您为主要住所进行的抵押贷款不同,为投资物业融资要复杂一些。建筑物中的单元数量以及您是否将占用其中一个单元,是影响您的融资方式的两个主要组成部分。Comecondo帮您总结一下在加拿大为投资房产做抵押贷款的运作方式。

投资房产抵押

当您开始四处寻找投资物业时,您需要考虑的第一件事是您的建筑物将拥有的单元数量。大多数拥有 1-4 个单元的建筑物都是划为住宅的,因此贷方的资格标准和融资选择仅比类似于您主要住宅的抵押贷款稍微困难一些。但是,拥有 5 个或更多单元的建筑物被划为商业区,因此贷方会要求您对其进行商业抵押。对于商业抵押贷款,资格标准更加难以满足,而且利率通常要高得多。

如果它是多单元房产,第二件要考虑的事情是您作为业主是否会住在其中一个单元中。如果您将占用其中一个单位,则该物业将被视为自住。如果所有单位都被出租,您的财产将被视为非业主自住。两者之
间的主要区别在于您需要支付多少首付。

首付(Downpayment)

自 2010 年 4 月 19 日起,加拿大人被要求为非自住投资物业支付至少 20% 的首付。使用下表查看业主和非业主自住投资物业所需的最低首付。

如您所见,非自住投资物业需要至少 20% 的首付。但是,如果您打算住在其中一个单位,您可以支付 5-10%,具体取决于您房产中的单位总数。

自 2016 年 2 月 15 日起,如果购买价格超过 500,000 加元,则自住物业的最低首付等于500,000 加元的 5% 加上超过500,000加元以上部分的10%。

最长贷款年限

如果您对投资物业的首付低于20%,您贷款的最长期限将为 25 年。但是,如果您首付达到20%或更多,您可能有资格获得30年或35年的贷款年限。这是投资物业在抵押贷款方面需要注意的一个方面,无论该物业是否为业主自住。

抵押违约保险(CMHC 保险)

拥有 1-4 个单位的投资物业有资格获得极具竞争力的抵押贷款利率,因为抵押贷款违约保险(通常称为 CMHC 保险)的存在可以最大限度地降低贷方的风险。查看图表时,请注意,在您支付 20% 或更多的首付后,您需要购买抵押违约保险的情况很少见,但这并非不可能。根据您的财务状况,您的贷方可能会要求您提供最佳抵押贷款利率和条款。

自住投资物业的抵押贷款违约保险费率(1 套以上)
如果您的投资物业中至少有一个单位是自住的,您的抵押贷款违约保险费率将如下:

抵押贷款利率

只要您符合资格标准并且至少可以为您的投资物业支付最低首付,您就应该有资格获得与您在我们网站上看到的相同的抵押贷款利率和条款——包括固定、灵活和可调整利率的抵押贷款。

然而,重要的是要注意,一些较小的贷方根本不为投资型房产提供抵押贷款——除非你打算自住其中一个单位。 如果您能找到较小的贷方合作,请准备好让他们为抵押贷款利率增加少量溢价,例如 +0.30%。

抵押贷款资格

要获得投资房产抵押贷款的资格,您需要向您的贷方提供:

  • 买卖协议
  • 首付的证明
  • 稳定收入证明,通常以工作证明信和工资单或 T1 Generals(自雇)两年的评估通知的形式
  • 现有租户的证明,如果有的话
  • 分区文件,以证明您购买的是住宅物业而不是商业物业

债务比率

您的贷方还需要进行信用检查并计算您的债务覆盖率。

为了有资格获得投资房地产抵押贷款,贷方必须评估您履行每月债务义务和费用的能力。贷方基本上有三种不同的方法 – 或债务比率计算方式,用于投资房产的抵押贷款计算。

前两种方法是对用于主要自住住宅的基本总偿债比率 (GDS) 和总偿债比率 (TDS) 计算的扩展。这些衡量您允许承担的最大债务占您收入的百分比。 GDS 是您的总收入中用于支付住房费用的百分比。 TDS 是您的总收入中用于支付住房费用和其他债务所需的百分比。

GDS和TDS的基本公式如下:
PITH = 本金 + 利息 + 财产税 + 取暖费
GDS = PITH / 总收入
TDS = (PITH + 其他每月债务偿还) / 总收入

1.租金抵消(贷款)

贷方通常提供约 50-70% 的租金补偿。例如,50% 的租金抵消意味着您当年总租金收入的 50% 将用于抵消抵押贷款、房产税和水电费等费用。由于空置和其他潜在问题(例如未付租金),贷方不提供 100% 的租金补偿。带有租金补偿的 TDS 计算如下:

TDS = (PITH* + 其他债务 – (租金抵消 % x 租金收入)) / 总收入
*注:PITH 通常会考虑借款人所有房产的住房成本。

2. (收入中)包含租金

使用这种方法,您的年租金收入的 50% 将被添加到您的实际收入中,以使您符合资格。

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