联邦空置税和多伦多空置税的区别

专栏作者介绍

Pingping Lin毕业于北京大学，曾在中国和加拿大就职于多家世界500强公司，目前是加拿大安省全职地产经纪（Sales Representative），擅长楼花销售及转让、二手房买卖及租赁业务，所属经纪公司为Bay Street Group Inc.。

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一. 多伦多空置税多伦多市政府正式宣布从2023年开始将对空置的多伦多市住宅征收空置税，使得加拿大最大的城市多伦多成为加拿大继温哥华之后第二个征空置税的城市。根据多伦多新出台的法例，多伦多的所有住宅业主不论其是否居住在该住宅内，都必须通过邮寄或者网上递交声明，说明他们的房产上一年的居住状况。这个声明必须由房主或代表房主行事的代理人作出，政府将根据该声明确定是否应该缴纳空置房屋税。在整个纳税年度内，自住房屋最多可以空置六个月而无需缴纳空置税。 政府在线申报门户网站已于 2022 年 12 月中旬公布并开放，业主必须申报，不申报或作出虚假申报可能会被处以 250 至 10,000 元的罚款。

**需要缴纳多伦多空置税的情况分析**
申报类型	描述	是否需要缴纳空置税
空置或者被认定为空置	业主可以直接申报为“空置”，若业主未能及时申报则房屋会被视为“空置”。一些被审计或接受申诉审查的房产可能在审查完成会被确定为“空置”。	是
作为业主的主要居所	作为业主，只有一个主要居所，而且在整个纳税年度居住时间达到或者超过6个月。	否
作为被授权居住者的主要居所	经业主授权而且在整个纳税年度居住时间达到或者超过6个月，被授权者非租户或者转租户，可以是且不限于是业主的家庭成员或朋友。	否
作为出租物业	签订了至少30天期限的租赁协议的租户居住并作为主要居所。必须在整个纳税年度内由一个或多个租户居住达到或超过6个月。	否
符合条件的豁免空置	业主可以申报符合政府规定的豁免空置条件。	否

在整个纳税年度内，业主用于自住的房屋可以在最多 6 个月的时间内无人居住，也无需纳税。如住宅物业已有人居住，但居住者不是业主，业主在申报时须提交租户或被允许居住者的信息。如住宅在计税年度内被认定空置 6 个月或以上，且未获得政府规定的任何豁免，业主必须缴纳空置税。

如果需要申报空置税，多伦多房产业主需要从税单或地税账户单上填报 21 位的评估号码（assessment roll number）及客户编号（customer number）。如果需要，房主还可以通过拨打 311 获得纸质申报表。纸质表格必须完整填写，并在截止日期前寄到多伦多市政府。业主门务必要提前预留出邮寄的时间，以免政府收到的时候已经超过时限，这种情况下业主极有可能被罚款或名下的房子被视为空置。

1. 如何计算及支付多伦多空置税

多伦多所有在上一年申报、认定或确定空置超过6个月的住宅将被征收当前价值评估(Current Value Assessment，简称CVA)的1%作为空置税。如果你的物业的CVA价值为$1,500,000，则应缴税款为$15,000。这项税收是基于该房产上一年的居住状况。例如，如果房子在2022年被认定为空置状态，那么空置税将在2023年开始支付。所有需要缴纳该税种的业主将在 2023 年的 3、4 月接到空置税通知，并必须于 5 月1 日前通过MyToronto Pay或是直接通过网上银行支付该款项税款。

如业主未能在规定限期内作出房屋状况的年度申以及提供证明文件，他们的房屋将被视为空置。
如果业主发现提交过的申报材料有错误，可以在 2023 年 2 月2 日申报截止日期之前重新提交新的申报单。
如已过了申报截止日还想修改，可以提交申诉通知书（Notice of Complaint）。
如果遇到申报期间买卖房产的情况，买卖双方需在交房时自行确认是否已安全提交申报，卖方应向买方提供一份已填妥的空置物业声明的副本，任何未缴纳的税款将成为购买者的责任。若在申报期结束之间交房，卖方必须在交房前完成申报。若在申报期结束之后交房，则需由买方在下一年提交申报。

2. 可能面临的处罚情况及罚款金额

逾期付款：只要税款或费用仍未支付，任何逾期的空置房屋税金额将在违约之日起的首日以及此后每个月的首日以1.25%的利率计算应付利息。如果拖欠付款，未缴金额将被添加到住宅物业的地税（即Property Tax）表中，并以与物业税相同的方式征收。拒付支票处理/资金不足 (NSF) 费用将适用于金融机构未兑现的所有付款。
延迟申报：如果业主在规定的申报截止日期（例如，2023年2月2日）前未进行财产状况申报，将处以$250的罚款。业主有机会提交延迟申报，并且根据申报情况可能会收到一份补交空置税的通知。未能作出申报将导致该房屋被视为空置。一旦被视为空置就被认定为应缴纳空置税，随后业主将收到一份空置税缴纳通知。
多伦多的业主未按规定进行申报的、或者在申报声明中作出或同意作出虚假或欺骗性陈述的、或者更改、隐藏或处置任何记录以逃避纳税或支付税款的、或者故意造假或同意造假或假装遗漏信息的以及其他一切故意以任何方式逃避或企图逃避缴纳空置税的，都将被处以每项$250至$10,000的罚款。

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二. 联邦空置税

简而言之，如果你不是加拿大公民或永久居民，且你拥有房产，那你就需要申报UHT空置税。如果你的房产没有空置或有豁免权，你仍然需要申报，但无需缴交空置税，下面我们展开具体讲一下。

加拿大联邦空置税 (Underused Housing Tax，简称为UHT) 自2022年1月1日起生效，如果您是作为海外居民、非加拿大人 (non-Canadian)或公司在加拿大持有空置住宅用房或未充分使用该住宅的，就需要向联邦政府申报并缴纳1%的空置税。这个联邦空置税（Underused Housing Tax）和多伦多的房屋空置税(Vacant Home Tax)是不一样的！联邦空置税主要是针对加拿大公司和非加拿大居民等持有空置民宅房产所征收的新税，UHT联邦空置税是房屋价值的1%，于2022 年1 月1 日生效。，其中房屋价值指的是“政府的房产估价”或“最近一次的房产卖价”的两者取更高的那个价格。

需要交UHT的房屋类型为民用住宅（residential property)：包括独立屋、半独立屋、联排、房屋、公寓，以及小于三个单元的公寓（triplex)。
需要申报UHT的房屋持有人为非加拿大公民、加拿大私人公司，包括加拿大控股的的私有公司（CCPC）、合伙企业(partnership)和信托(trusts)。
UHT空置税为空置房产价值的1%，对于不是100%持有房产的房主，还需乘以其房产持有比例。

1. 以下是需要申报UHT，但不需交税的各种情况。

房产的居住情况

该房产为你、你的配偶或孩子的主要住所。
该房产为你孩子留学上学的主要居所。
该房产在一年中至少有180天按市场价出租，并且符合“合格居住期”的要求。

【合格居住期】是指以下人群至少在您的房屋中连续居住至少一个月，包括a. 有签订租房合约的无血缘关系者； b. 有签订租房合约并按照市价交付租金的关联人；c. 你或你的配偶持有加拿大工签并居住在该物业；d. 你或你的配偶、父母或孩子是加拿大公民或永久居民。

房产的可用情况

该房产不适合全年居住，或是在一年中的大部分时间无法居住。
该房产存在灾害或危险状况（一年内至少连续60天不适合居住）。
该房产正在装修或建设中。
建商刚建完的房子：该房产在4月之前还没有完全完工，或者在1月、2月或3月基本完工，并在该年度向公众发售，但从未被个人占用。

可以豁免UHT的房屋类型

有4个及以上独立单位的民居
高层公寓大楼
超过50%用于零售或办公的建筑
商业公寓
寄宿房屋（boarding houses）和旅馆（lodging houses）
商业度假屋和山林小屋、酒店、汽车旅馆、airbnb民宿等
水上住宅、移动房屋、旅行拖车、房车和露营拖车

可以豁免UHT的业主类型

已故的业主、其代表，或其房产的联名业主
特定的加拿大公司，合伙制企业和信托
该年度才取得房屋所有权的新房主

可以豁免UHT的房产地点

特定地点的度假屋（一年内屋主或配偶需至少居住或使用28天以上）。

可以豁免的公司持有房产情况

加拿大境内注册的上市公司
加拿大境内注册的代持信托内房产的受托人（Trustee）
加拿大境内注册的加拿大税法上的注册慈善机构
加拿大境内注册的由原住民治理机构（Indigenous governing body）完全持有的公司
适用于加拿大的GST/HST 规定的合作住房公司（cooperative housing corporation）、医院权力机构（hospital authority）、市政机构（municipality）、泛市政机构（para-municipal organization）、公立学院（public college）、学校权力机构（school authority）、或大学（university），以上均必须在加拿大境内注册

2. UHT的申报途径

如果需要申报UHT的业主持有多处民居房产，必须每处物业提交一个表格。申报UHT的途径有很多，以下集中方式任选其一均可。