众所周知，中小企业在加拿大的经济活动中占据了举足轻重的地位，很多华人移民加拿大多年后都会考虑创办自己的公司或开设商店等，因此越来越多的华人涉足了商业物业的租赁或买卖业务。商业物业的买卖和租赁与住宅差异较大，在实际操作做成中具体需要注意哪些方面，我们可以通过这篇文章来了解一下。

常见问题一：加拿大的常见商业物业类型有哪些？
加拿大最常见商业物业主要有：Land土地、Hotel酒店、Retirement Residence养老院、Gas Station加油站、Industrial工业厂房、仓库Warehouse、Retail商铺店面、Live/Work上居下铺、独栋物业Free Standing、Office办公室及Multifamily多户住宅，这些类型基本是按照投资门槛从高到低来排列的。

常见问题二：什么情况下更适合购买商业物业？
1）如果您找到了一个特别理想的商业物业，您可以通过客流量和交通便利来增加销售额、通过靠近主要供应商来降低成本和/或吸引和留住员工，您可能特别希望通过买下这个商业物业来确保未来企业的持续稳定经营。2）市场行情特别好的情况下，购买商业地产还可以额外赚一笔，因此有的企业负责人会选择直接购买商业物业，在您运营公司主业的同时积累财富。3）如果运营业务需要对租赁商业物业本身投入巨资，换言之就是租赁维护改善成本（leasehold improvements）很高，那么购买商业物业通常会更划算一些，但一定要看好购买时机。4）来自房东方面的问题较多的情况，例如租赁条件诸多限制、租金上涨不受限等；5）如果公司可以通过购买商业物业，降低租金来改善企业现金流情况。

常见问题三：什么情况下更适合租赁商业物业？
1）如果是初创企业而且没有足够的营运资金，往往会选择租赁。 即使公司已经业务成熟，但是当前阶段未能产生足够的现金流来支持购买商业物业的情况。2）企业业务需求暂时还不稳定，比如公司正在快速发展或缩减规模，或者未来的不确定性很大，那么在情况稳定之前最好还是选择租赁商业物业。3）企业主不想分心处理拥有物业的各种问题。拥有物业其实也会带来额外的责任和潜在的问题，有的企业负责人更愿意暂时租赁商业物业并专注于自己的业务。

常见问题四：商业物业的价值是如何评估的？
作为商业物业，与普通的住宅物业在衡量市场价值上有很大不同。通常商业物业价值的重要评估指标是租售率来。简单来说，比如说一个10,000平方尺的商场，如果租给散户那么每平方尺租金为$300，商场总价值为$3,000,000。但如果是租给了银行或政府等大型机构，可能租金就达到了每平方尺$500，商场的总价值则达到了$5,000,000。一般商业物业的最好租客肯定是政府机构，其次是银行和大公司，这类租客租约可以长达10年-20年，租金收入非常稳定。其他租客包括各类中型商业企业，最不稳定的租客类型是零售业和小公司。

常见问题五：选择商业物业时需要注意什么？
1. 停车位Parking。经营公司必定需要考虑到公司员工或客户停车的问题，需要考察的包括固定车位（Reserved Parking）和First Come First Serve停车位的数量，有些商业物业的停车位严重不足，甚至还要收费，大家都谨慎考虑。
2. 商业标牌Sign。是否允许挂广告牌，允许挂的情况下需要考虑挂牌的位置、大小、字体、基本颜色的限制以及，是否需要交费等。
3. 商业用途Use。会造成污染、噪音等环境影响的商业尤其要注意这点。
4. 可营业时间。对于非独栋的商业物业来说，大楼或商场早晚营业时间，周末节假日是否可以营业，下班时间以后是否允许你单独使用自己的租赁单位，水/电费、空调、清洁费如何计算，都是要在合同中写明的。
5. 保安系统。银行、金铺、艺术品店等类型的商业，会对保安系统有特殊的高标准。
6. 货车卸货口。对于涉及大宗货物转移的商业，是否有合适、充足的货车装卸空间很重要。
7. 续租条款Option to Renew。
8. 翻新和改进Renovations and improvements。请务必了解可能会限制您以不同方式扩展或使用空间的限制条款。 比如您离开时是否必须将物业恢复原状？ 添加的设备和固定装置是归属租客还是房东等。

常见问题六：商业租赁的租金计算方式有几种？
1. Gross Lease，毛租金或总租金计算租约。 租客每个月付给房东固定金额的房租，而不需要另外支付其它费用（地税Tax、管理费Management、保险Insurance，前三者统称为T.M.I., 其他Common Area Charges）。
2. Net Lease，即以净租金计算的租约，我们平时所说的Net Lease通常都是指最常见的NET/NET Lease，租客除了支付固定的净租金Net Rent外，还需要承担T.M.I.。现在有时也称为T & O （Tax & Others）即地税及其他。我们一般看到的Net Rent净租金有两种形式。一种是每月租金，另一种是按每年每平方英尺的租金。
3. Base & Additional Rent，这是以基本租金加额外租金来计算的租约，一般适用于大型的工商业或Office Building。除了基本租金（Base Rent，也称为 Minimum Rent）之外，租客还需要承担部分Building的运营成本。
4. Percentage Lease，百分率租约，这是一种按收益的一定百分比计算租金的租约，最常见于零售业。租客每个月付固定的基本租金（Minimum Rent）再额外加上一部分（等于超过规定营业额部分乘以相应的百分比）。

常见问题七：为什么购买商业物业需要专业人士的帮助？
商业物业的许多信息需要使用地产经纪专门的平台和数据库查询，想要了解商业物业背后的逻辑，不仅需要实地考察项目，而且最好要有相关的运营生意的经验。很多不懂商业物业的人被忽悠去投资商业物业或者开店，可能是因为盲目自信才会跟风投资，错误地购入商业物业。投资商业物业所需的钱是远高于绝大多数人的收入和资产投资能力范畴的，很多大的商业地产是只有财团基金才能投资得起。而且商业物业的贷款是很难获得审批的，很多时候购买商业物业可能会需要高达100%的现金，或者利率远远高于住宅类贷款，因此投资商业物业通常需要占用大量的资金，资产的流通性也不如民宅，买卖是需要专门运营相关生意的人才会做，不像民宅那样潜在买家非常多。在投资商业物业的过程中，万一出现了错误的判断或者操作，不易转向掉头和迅速脱手止损，往往就意味着要承担大比例亏损。

常见问题八：投资商业物业中的“土地”的难点在哪里？
土地在持有过程中是不会产生任何现金流的，买下来持有基本等于每天烧钱，持有成本非常高，唯一出路就在于土地的zoning发生变化，或者容积率上调导致可修建的面积上调，从而获得对应的增值。土地投资的主要参与者是地产开发商或者是REITs(Real Estate Investment Trust)。后者是专门投资房地产的基金，通过广泛集资来买地买楼，投资获利后给股东分红。为了保持企业自身现金流状况良好，很多大开发商也选择不囤地，而是于真正的地主，也就是这些REITs，双方将获得的利润分成。因此，对于个人投资者而言，土地是商业物业中最不易投资的。

常见问题九：投资商业物业中的“酒店、养老院和加油站”的难点在哪里？
这些商业物业由于所需资金庞大，也更适合专业公司、财团以及REITs(Real Estate Investment Trust)。而且酒店、养老院和加油站的买卖本质上更像“生意（Business）”的买卖，要求购买者拥有相关的运营管理经验，并且在购买后全年365天的精力投入，通过运营本身让“生意”本身产生利润。因此，在做出决定投资酒店、养老院和加油站等物业之前，请务必考虑以上难点。

常见问题十：投资商业物业中的“工业厂房、仓库、商铺店面和办公室”怎么样？
如果您自身的业务中有对工业厂房、仓库、商铺店面或者办公室的需求，比如您的运营业务需要对租赁商业物业本身投入巨资，换言之就是租赁维护改善成本（leasehold improvements）很高，那么购买商业物业通常会更划算一些，但一定要看好购买时机。自己购买商业物业可以规避来自房东方面的问题，比如租赁条件诸多限制、租金上涨完全不受限，而且自己购买商业物业也可以实现降低租金来改善企业现金流的好处。

如果您打算购买“工业厂房、仓库、商铺店面和办公室”来出租，请您务必联系专业地产经纪，为您提供全面的市场数据，以便做出准确判断。