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出租房转自住房的税务处理

很多人都听说房子如果改变用途,其中的税务问题非常复杂,其实也不尽然。我们下面举一个例子来说明一下出租房转自住房的税务处理,帮助大家理解这个问题。

点击这里查看自住房转出租房的税务处理

张三未婚,一直与父母同住。2014年张三在多伦多市中心买了一个40万的出租房,同年收房以后一直出租。2017年8月张三由于换工作需要搬到多伦多市中心工作,因此将出租房收回自住,此时该出租房的市场价为80万左右。2020年张三组建自己的家庭,以100万卖了多伦多市中心这套房,举家搬到城外购买的独立屋居住。

正如我们听说的那样,房子用途发生改变(Change in Use)在税务上视同以当时的市价售出(Deemed Disposition at Fair Market Value)。张三的房子从出租变成自住,在改变用途的这一年,房子被视同以市价(80万)售出,再以相同的价格(80万)买入

  • 视同售出价导致2017年张三有40万的增值收入,其中20万计入他当年的收入与其他收入合并计税。这意味着2017年报税时,虽然他实际上没有卖房,却需要为“视同售出”的交易产生的增值部分纳税。张三年工资8万,加上计入收入的增值20万,合计28万的收入,共计要交11万的个人所得税。
  • 2020年张三将房屋以100万出售,此时相较于2017年的80万(视同买入价)房子产生了20万的增值,但是张三可以利用Principal Residence Exemption条款免交增值税。

问题在于,2017年时张三没法拿出那么多钱交“增值税”,所以我们需要了解一下ITA 45(3)条款。如果张三在房子真正卖掉的2020年报税的同时提交一份45(3)election,就可以避免2017年由于用途改变而导致的“视同售出“,没有了”视同售出”也就没有了增值,张三自然就不必为此交税。因此,45(3)election的最大作用是延迟纳税(Defer Tax)直到真正卖出的那一年(2020年)。

而且,由于张三之前一直住在父母的房子里,没有指定过之外的Principal Residence,因此最好的办法就是指定多伦多市中心的这个房子为自己2014到2017年的Principal Residence,换言之从2014年到2016年(3个日历年)可以用45(3)election 指认为张三的Principal Residence,而从2017年到2020年(4个日历年)是张三的实际自住年份。这样从2014年到2020年,张三持有房子的共计8个日历年全部是张三的自住年份,因此增值可以全部免税。

当然,倘若张三在2014年到2016年期间另外指定了其他的房子为自己的Principal Residence,那么市中心这套房子在此期间的增值部分不能免税,但是他依然可以利用45(3)延迟到真正卖房的2020年再交税。

综上所述。ITA45⑴(a)(iii)和(iv)规定,当出租房改变用途成为自住房的时候,视同以市价售出,视同售出之后房主又立即以市价购回自用。改变用途时如有
增值,须缴纳增值税。但是,如果能够巧妙地利用45⑶,就可以合理超越45⑴的规定,使”视同以市价售出”不复存在,延长了房子可被指定为Principal Residence的时间。

当然,我们还是应该清楚ITA45(3)条款的使用限制。和45(2)一样,45(3)只适用于全盘的Change in Use,比如从出租变成全部自用。关于Principle Residence的指定,每个家庭(包括夫妻和18岁以下的孩子)每年只能指定一处为Principal Residence,即用45(3)指定Principal Residence时应留意,相同时间内只能有一套房为Pricipal Residence。45(3)只允许纳税人在将房产指定为其Pricipal Residence时间回溯四年。此外,在您的房产出租期间请务必正常申报租金收入,不能提取房子的capital Cost Allowance。

免责声明:以上税务相关信息仅供参考,请咨询专业会计师并以其提供信息为准。

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多伦多Yonge and Eglinton社区
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正在销售,$730,900 - $1,272,900
2024年夏开始入住 ...
Empire Maverick Condos

Empire Maverick Condos

开发商:Empire Communities
多伦多Entertainment District
King St & Blue Jays Way
正在销售,$799,990 - $1,800,000
2024年4月开始入住 ...
U.C. Tower 2

U.C. Tower 2

开发商:Tribute Communities
Oshawa
Winchester Rd E & Simcoe St N
VVIP内部销售,$407,490 - $879,990
2024年11月开始入住 ...
Markland Place Towns

Markland Place Towns

开发商:ONEPIECE Developments
万锦Cachet社区
Woodbine & 16th Avenue
即将上市,请注册了解详请
2024年开始入住 ...
The Millhouse Condos

The Millhouse Condos

开发商:Fernbrook Homes
密尔顿Old Milton社区
Ontario St S & Main St E
C栋VVIP内部销售,$564,990 - $1,200,990
二期2025年5月开始入住 ...
Countryside Pointe Homes

Countryside Pointe Homes

开发商:Evendale Developments
Uxbridge
Herrema Blvd & Brock St E
新一期即将上市
2024年开始入住 ...
East Pointe Condominiums

East Pointe Condominiums

开发商:Mutual Developments
世嘉堡West Hill社区
Lawrence Ave E & Morningside Ave
VVIP内部销售,$649,900 - $970,900
2024年春开始入住 ...
SXSW Condos

SXSW Condos

开发商:Primont Homes
旺市Woodbridge社区
Steel Ave W & Islington Ave
VVIP销售,$448,990 - $829,990
2024年9月开始入住 ...
Beasley Park Lofts

Beasley Park Lofts

开发商:Stinson Properties Inc
汉密尔顿Beasley社区
Mary St & James St N
尾盘在售,$319,900 - $899,900
2024年春开始入住 ...
Four Sixteen Whitby Condos

Four Sixteen Whitby Condos

开发商:Kaleido Corporation
Whitby
Dundas St E & Brock St N
正在销售,$715,990 - $859,990
2024年一季度开始入住 ...
Realm Condos

Realm Condos

开发商:ADI Development Group
柏林顿Altont社区
Thomas Alton Blvd & Valera Rd
尾盘在售,$654,990 - $965,990
2024年7月开始入住 ...
Square One District Condos

Square One District Condos

开发商:The Daniels Corporation等
密西沙加市中心
Confederation Pkwy & Rathburn Rd W
尾盘在售,$696,900 - $858,900
2024年夏开始入住 ...
Exchange District Condos 2

Exchange District Condos 2

开发商:Camrost Felcorp
密西沙加市中心
Burnhamthorpe Rd E & Hurontario St
发售完毕
2024年11月开始入住 ...
Elle Condos

Elle Condos

开发商:iKore Developments Ltd
世嘉堡City Centre社区
Brimley Rd & Ellesmere Rd
VVIP内部销售,$589,900 - $899,900
2024年5月开始入住 ...
Vendôme Markham

Vendôme Markham

开发商:H & W
万锦市Unionville社区
Clegg Rd & S Town Centre Blvd
VVIP优惠,$870,000 - $1,732,900
2024年初开始入住 ...
Artform Condos

Artform Condos

开发商:EMBLEM
密西沙加Cooksville社区
Dundas St W & Hurontario St
VVIP内部销售,$582,990 - $786,990
2024年3月开始入住 ...
Glenhill Condos

Glenhill Condos

开发商:Lanterra Developments
北约克Glen Park社区
Bathurst St. & Glencairn Ave.
VVIP销售,$1,135,900 - $6,425,900
2024年冬开始入住 ...
Oscar Residences

Oscar Residences

开发商:Lifetime Developments
多伦多中城区The Annex社区
Bathurst St & Dupont St
VVIP内部销售,$553,990 - $1,214,990
2024年秋开始入住 ...
Festival Condos Signature Tower

Festival Condos Signature Tower

开发商:Menkes Developments
旺市Vaughan Metropolitan Centre社区
Commerce St & Interchange Way
发售完毕,新一期Grand Festival Condos在售
2024年一季度开始入住 ...
Festival Condos Landmark Tower

Festival Condos Landmark Tower

开发商:Menkes Developments
旺市Vaughan Metropolitan Centre社区
Commerce St & Interchange Way
发售完毕,新一期在售
2024年秋开始入住 ...
Notting Hill Condos 2

Notting Hill Condos 2

开发商:Lanterra Developments
怡陶碧谷Humber Heights社区
Eglinton Ave W & Royal York Rd
VVIP内部销售,$501,900 - $1,210,900
2024年6月开始入住 ...
Notting Hill Condos

Notting Hill Condos

开发商:Lanterra Developments
怡陶碧谷Humber Heights社区
Eglinton Ave W & Royal York Rd
VVIP内部销售,$501,900 - $1,062,900
2024年6月开始入住 ...
28 Eastern Condos

28 Eastern Condos

开发商:Alterra Group
多伦多Corktown 社区
Cherry St & Front St E
正在销售,$1,049,990 - $1,249,990
2024年2月开始入住 ...
GoldMark Towns

GoldMark Towns

开发商:Incon Group
万锦Middlefield社区
Markham Rd & Denison St
即将上市,请注册了解详请
2024年开始入住 ...
The Twelve Hundred Condos

The Twelve Hundred Condos

开发商:Fieldgate Homes
多伦多Trinity Bellwoods社区
Dundas St W & Ossington Ave
VVIP内部销售,$477,990 - $1,293,990
2024年1月开始入住 ...
1 Jarvis Street Condos in Hamilton

1 Jarvis Street Condos in Hamilton

开发商:EMBLEM
汉密尔顿Beasley社区
King William St & Jarvis St
发售完毕
2024年1月开始入住 ...
Uptown Green Garden Condos

Uptown Green Garden Condos

开发商:WP Developments
万锦Wismer社区
16th Avenue & Kennedy Rd
即将上市
预计2024年开始入住 ...
Hillmont at SXSW

Hillmont at SXSW

开发商:Primont Homes
旺市Woodbridge社区
Steel Ave W & Islington Ave
VVIP内部销售,起价40余万
2024年9月开始入住 ...
QA Condos

QA Condos

开发商: Riocan Real Estate等
多伦多Greenwood-Coxwell社区
Queen St E &Coxwell Ave
正在销售,$533,900 - $1,299,900
2024年秋开始入住 ...
NUVO Condos 2

NUVO Condos 2

开发商:Crystal Homes
奥克维尔West Oak Trails社区
Bronte Rd & Dundas St W
一期二期均发售完毕
2024年秋开始入住 ...
NUVO Condos

NUVO Condos

开发商:Crystal Homes
奥克维尔West Oak Trails社区
Bronte Rd & Dundas St W
发售完毕
二期2024年秋开始入住 ...
5North Condos

5North Condos

开发商:Mattamy Homes
奥克维尔West Oak Trails社区
Proudfoot Trail & Dundas St W
正在销售,$575,990 - 791,990
2024年开始入住 ...
The Briar on Avenue Towns

The Briar on Avenue Towns

开发商:Plazacorp Urban Residential Communities
多伦多Lawrence Park South社区
Briar Hill Ave & Avenue Rd
即将上市
预计2024年开始入住 ...
119 Denison Avenue Condos

119 Denison Avenue Condos

开发商:Tridel
多伦多Alexandra Park 社区
Denison St & Dundas St W
即将上市
预计2024年开始入住 ...
Carvalo Condos

Carvalo Condos

开发商:Clifton Blake
多伦多Dufferin Grove社区
Dovercourt Rd & College St
发售完毕
预计2024年开始入住 ...
Crestview Manors

Crestview Manors

开发商:Carlyle Communites
密西沙加Cooksville社
Queen Elizabeth Way & Hurontario St
即将上市
预计2024年开始入住 ...
Chateau Auberge Condos

Chateau Auberge Condos

开发商:Tridel和Rowntree Enterprises
北约克Don Mills社区
Leslie St & Eglinton Ave E
正在销售,$920,000 - $2,570,000
2024年一季度开始入住 ...
The Watford Condos

The Watford Condos

开发商:The Watford Group
万锦Unionville社区
Carlton Rd & Main St Unionville
即将上市
预计2024年开始入住 ...
Langstaff Gateway

Langstaff Gateway

开发商:Kylemore Communities
万锦Langstaff社区
Bayview Ave & Langstaff Rd
即将上市
预计2024年开始入住 ...
Artistry Condos

Artistry Condos

开发商:Tribute Communities
多伦多市中心
McCaul St & Dundas St W
正在销售,$570,990 - $1,210,990
2024年5月开始入住 ...

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