出租房转自住房的税务处理

很多人都听说房子如果改变用途，其中的税务问题非常复杂，其实也不尽然。我们下面举一个例子来说明一下出租房转自住房的税务处理，帮助大家理解这个问题。

张三未婚，一直与父母同住。2014年张三在多伦多市中心买了一个40万的出租房，同年收房以后一直出租。2017年8月张三由于换工作需要搬到多伦多市中心工作，因此将出租房收回自住，此时该出租房的市场价为80万左右。2020年张三组建自己的家庭，以100万卖了多伦多市中心这套房，举家搬到城外购买的独立屋居住。

正如我们听说的那样，房子用途发生改变(Change in Use)在税务上视同以当时的市价售出（Deemed Disposition at Fair Market Value）。张三的房子从出租变成自住，在改变用途的这一年，房子被视同以市价(80万)售出，再以相同的价格（80万）买入。

视同售出价导致2017年张三有40万的增值收入，其中20万计入他当年的收入与其他收入合并计税。这意味着2017年报税时，虽然他实际上没有卖房，却需要为“视同售出”的交易产生的增值部分纳税。张三年工资8万，加上计入收入的增值20万，合计28万的收入，共计要交11万的个人所得税。
2020年张三将房屋以100万出售，此时相较于2017年的80万（视同买入价）房子产生了20万的增值，但是张三可以利用Principal Residence Exemption条款免交增值税。

问题在于，2017年时张三没法拿出那么多钱交“增值税”，所以我们需要了解一下ITA 45(3)条款。如果张三在房子真正卖掉的2020年报税的同时提交一份45(3)election，就可以避免2017年由于用途改变而导致的“视同售出“，没有了”视同售出”也就没有了增值，张三自然就不必为此交税。因此，45(3)election的最大作用是延迟纳税（Defer Tax）直到真正卖出的那一年（2020年）。

而且，由于张三之前一直住在父母的房子里，没有指定过之外的Principal Residence，因此最好的办法就是指定多伦多市中心的这个房子为自己2014到2017年的Principal Residence，换言之从2014年到2016年（3个日历年）可以用45(3)election 指认为张三的Principal Residence，而从2017年到2020年（4个日历年）是张三的实际自住年份。这样从2014年到2020年，张三持有房子的共计8个日历年全部是张三的自住年份，因此增值可以全部免税。

当然，倘若张三在2014年到2016年期间另外指定了其他的房子为自己的Principal Residence，那么市中心这套房子在此期间的增值部分不能免税，但是他依然可以利用45(3)延迟到真正卖房的2020年再交税。

综上所述。ITA45⑴(a)(iii)和(iv)规定，当出租房改变用途成为自住房的时候，视同以市价售出，视同售出之后房主又立即以市价购回自用。改变用途时如有
增值，须缴纳增值税。但是，如果能够巧妙地利用45⑶，就可以合理超越45⑴的规定，使”视同以市价售出”不复存在，延长了房子可被指定为Principal Residence的时间。

当然，我们还是应该清楚ITA45(3)条款的使用限制。和45(2)一样，45(3)只适用于全盘的Change in Use，比如从出租变成全部自用。关于Principle Residence的指定，每个家庭（包括夫妻和18岁以下的孩子）每年只能指定一处为Principal Residence，即用45(3)指定Principal Residence时应留意，相同时间内只能有一套房为Pricipal Residence。45(3)只允许纳税人在将房产指定为其Pricipal Residence时间回溯四年。此外，在您的房产出租期间请务必正常申报租金收入，不能提取房子的capital Cost Allowance。

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