贷款时如何计算租金收入
购买房产是一件令人激动并具有长期高额回报的投资行为,在上行的房地产市场中,投资的回报常常会令人咋舌。总的来说,房产和土地是一项可靠的投资。但是,投资房产往往需要大量的资金,不进行贷款在大多数情况下是行不通的。那么如何为投资房(非自住)进行贷款呢?Comecondo为您总结。
目前安省的贷款方(Lender)针对客户的无论是自住房还是投资房,还是最关注房子的债务偿还率,即Debt Service Ratios,这其中最重要的指标是TDS(Total Debt Service),它的计算公式包含的变量很多,不好理解,但您只要掌握一个中心思想:TDS考察的是在一定时间内(比如每月)您需要偿还的债务总额和您在相应时间内的收入总和的比率。比率越小,表示您的负债水平越低,反之则表示您的负债水平越高。
相较于一般的自住房,投资房会带来一项额外的收入:租金。但是需要注意的是,在安省的市场上,租金通常有两种形式:业主自住加出租和非业主自住完全出租。Lender对它们的考察方法不尽相同。
业主自住加出租的情况是,您购买了房产用于自住,然后将个别区域(比如地下室,某些房间甚至车库和车位)出租给别人使用。租赁部分产生的收入的一部分(通常为 50%)可以添加到您的固定收入中。
非业主自住完全用于出租的房产,无论是House(包括独立屋、镇屋等)还是公寓(Condo)关于首付的规则有所不同。大多数银行对首付的要求比较高。如果您有多套用于出租的房产,在Lender计算您的负债时,是会把所有房产的所有负债一起用于计算的。对于房租收入,大多数贷款方(Lenders)不是简单将租金收入加入您的固定收入(他们认为这种收入不是那么“固定”),而是会使用一种称为“Rental Worksheet”的表格。在这个表格中包括了房产相关的所有成本,包括维护、地税、供暖、抵押贷款和空置率等。这些成本都将从房屋租金中扣除。如果仍有盈余,则可将其计入房主的固定收入。相反,如果没有盈余反而是亏损,则这笔亏损也将计入成本。
对于租金,也有两种情况分别考虑。第一,如果您的房产还未出租而计划出租,那租金由您的经纪人根据市场情况和房产的实际情况进行评估,并在评估价的基础上乘以一定的比率进行折算;对于已经出租的房产则简单直接——直接使用租约上的租金即可。
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