什么是Collateral Mortgage

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Collateral Mortgage是一种可重复抵押贷款。“可重复”的意思是在您已经偿还一部分贷款后你可以重新把钱借出来，或者在房价上涨时，您的贷款金额相对于房屋价值变小时也可以借出更多的钱。Lender允许这样“重复”借钱的根据是他们将房产的净值作为您的信用额度进行抵押，随着房屋净值的增加，出贷方（Lender）可以通过房产净值信贷额度提供更多的贷款，这就是我们常说的HELOC（Home Equity Line of Credit）。从这一点上看，它与这与传统的抵押贷款不同。

我们用下面的表格比较Collateral Mortgage和传统贷款的异同。

Collateral Mortgage

优点

可以方便使用房屋贷款中已经偿还的部分（Home Equity）
方便快捷
可以贷款的金额随房产升值而提高

缺点

一般Lender不鼓励借款人在未偿还完所有贷款之前终止合同（比如换Lender），所以一般会收取一定费用
可能被锁定在较高的利息上

传统贷款

优点

可以方便无成本的换Lender以得到更好的利息

缺点

想再次贷款时很不方便，需要重新申请、重新抵押

HELOC

优点

不影响已有贷款就可以重新贷出更多的钱
可以方便的更换Lender

缺点

重新贷款需要申请并支付一定费用
可以重新贷款的金额不随着房产的增值而增加，只随着已还款金额的增加而增加

如何计算Collateral Mortgage

计算可以从抵押贷款中再次借出多少钱，您需要以下三个步骤。假设您购买了价值$600,000的房屋，在购买时支付25%的首付，即$150,000，贷款本金是总房价的75%，即$450,000。接下来我们用这个例子展示如何计算Collateral Mortgage。

第一步，确定最大贷款额
计算Collateral Mortgage的第一步是确定您在整个抵押贷款期间可以从该房产借入的最大金额。这个金额不是可以立即借到的金额，而是您的贷方（Lender）允许您借款的理论上的最大值。最大贷款额意味着无论您的房产价值增加了多少，它都是您可以贷款的极限。对于大多数贷方Lender来说，您的房产价值乘以1.25倍就是最大贷款额的数值。针对我们上面的例子，因为房产在购买时的价值是$600,000，您对该房产的终生最高贷款额就是$750,000，而不管未来这个房产涨价多少。即使在若干年后，这个房产的价值增加到$1,000,000，您的最大贷款额仍旧是$750,000。

第二步，计算Home Equity
正如我们在上面提到的，$750,000的最大贷款额只是在最理想的情况下的最大值，并且不能一次性立即提取。一般情况下，您的抵押贷款机构（Lender）只允许您提取最大贷款额的80%。在我们上面的场景中，这一比例是75%。因此，只要您条件允许，您可以立即将总贷款额扩大到80%，即再贷出$30,000（总房款的5%）。注意，再次贷出的这$30,000不收取额外费用，而且没有额外的利息。

第三步，减去贷款余额
仍旧继续以上面的例子说明问题：假如$450,000的贷款额经过88个月（7年零4个月）的还款，贷款余额为$350,826（假定3%的年化利息）。假如现在的房屋价值已经升值到$700,000，那么我们需要以下两步计算可以用Collateral Mortgage可以贷出的金额：

$700,000总价的房产的80%是$560,000
$560,000减去目前还未还清的贷款本金余额$350,826，新的贷款本金为$560,000-$350,826，结果是$209,174

所以，经过88个月的还款，您将有资格重新获得$209,174的贷款。现在我们清楚了如何计算可以贷出的金额，那么下一步我们需要了解各家主要银行的Collateral Mortgage产品。

各家主要银行Collateral Mortgage产品

加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada，RBC）
RBC的Collateral Mortgage产品是Homeline Plan。对于已经在RBC贷款的客户，它本质上是一个信用额度。您可以以较低的利率贷出Collateral Mortgage，可以选择固定利率或者可变利率。

TD Bank
TD Bank的TD Home Equity FlexLine是一种Collateral Mortgage产品，它由标准贷款和HELOC组成。您在标准贷款中已经偿还的贷款本金成为您的HELOC的贷款额度。

CIBC
CIBC的Home Power Plan是一种HELOC贷款产品，随着您不断偿还您的普通贷款，您也在同时扩展您的HELOC贷款额度。您可以自由选择您的贷款金额，少到一万，多到房产价值的80%。

蒙特利尔银行（Bank of Montreal，BMO）
BMO的Homeowner ReadLine是一种Collateral Mortgage，允许客户将贷款比例扩大到80%。每次分期还款都会增加HELOC的信用额度。

ScotiaBank
ScotiaBank的Scotia Total Plan（简称STEP）可以将您的贷款关联到所有其他银行产品，包括房屋贷款、信用卡、个人贷款和信用额度（Line of Credit）。与其他银行的Collateral Mortgage产品的思路类似，随着客户不断偿还贷款，STEP的贷款额度也在不断增加。