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什么是Refinance

众所周知,普通的贷款流程是这样的:当您获得抵押贷款时,贷款方(Lender)会为您提供购买房屋的部分资金,作为交换,您同意按照抵押合同的规定定期付款,支付贷款本金和利息。但是,如果您在还款过程中想降低借贷成本或从房屋净值中获得更多资金怎么办?在这种情况下,Refinance(抵押贷款再融资)是一个不错的选择。

什么是Refinance

Refinance(抵押贷款再融资)本质上是一种财务策略,您可以利用它突破现有的抵押合同,在仍旧背负贷款的情况下过获得另一笔抵押贷款用做其他目的。这笔新贷款有自己的条款和条件,通常包括与之前抵押贷款不同的利息。绝大部分银行对Refinance的要求是,新贷款和已有贷款的总和不能超过LTV的80%红线。

例如,如果您的房屋价值$500,000,您最多可以借到$400,000。如果您之前的抵押贷款余额为$350,000,您将可以贷到外的$50,000作为一次性付款。

相较于其它贷款方式,Refinance有很多优势,尤其是在目前房价长期持续上涨的情况下。Refinance基于已有贷款,因此申请相对容易,而且利率通常低于您可以从其他银行、其他金融产品或私人Lender申请的其他贷款。总体来说,我们使用Refinance的目的主要有下面两点:

  1. 降低贷款成本
    如果您的已有贷款已经锁定利率而目前利率大幅下降,您Refinance可以变相降低您的贷款利率。
  2. 使用房产净值溢价
    随着房价的不断上升,您的已有贷款在总房产价值中的比例会不断缩减。如果您仍旧参照已有贷款比例,这意味着您可以贷出更多钱。这笔钱的利率往往也不高,您完全可以用这笔钱做很多事情,比如支付装修费用、偿还其他高息贷款、资助孩子的教育、做生意甚至购置新的房产。

Refinance的申请时间

Refinance的最佳时间是在您的抵押贷款一个利率周期(Term)结束时,特别是如果您的贷款利率是固定的时候。这是因为一般银行会对周期(Term)内的贷款再申请Refinance处以罚金。当然罚金在利率浮动和固定时是不同的:如果您的已有贷款利率是浮动的,罚金通常不会太高,仅为三个月的利息;但如果您的贷款利率是固定的,罚金可能要大得多,特别是目前Term还有很长时间的情况。所以,您等到利率周期(Term)结束而新的周期还未开始时再做Refinance,您可以完全避开这些罚金。

当然,有些时候您出于某些考虑是可以接受这些罚金的。总的原则是,如果预期收益会超过罚金,那就可以违约申请Refinance。

如何申请Refinance

如果您决定Refinance,您可以联系Comecondo的贷款专家或者直接联系银行的贷款专员。他们一般会要求您填写申请表并向您收集申请中所需要的资料文件。这些资料一般包括申请人的收入证明和税务文件。对于文件的细节,您不妨联系Comecondo的贷款专家请他们帮您指点一下。

如果您的申请获批,高兴之余请注意,不要轻易签字。您应该仔细阅读贷款条款(terms)和条件(conditions),尤其是涉及到贷款成本、付款方式和利息等细节信息。如果您有任何不清楚、不确定或者不理解的地方,您可以向贷款专员或委托的贷款经纪核实澄清。

这时候如果您有贷款经纪会表现出比较大的优势。他们会代您去和贷款方(Lender)谈判,毕竟,您的利率降低一个百分点可能会给您未来的现金流更多的空间、更大的自由度。当然,这不是必须的,理论上来说,您完全可以独立和贷款方讨价还价。

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