楼花转让涉及的税务问题

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专栏作者介绍

Pingping Lin毕业于北京大学，曾在中国和加拿大就职于多家世界500强公司，目前是加拿大安省全职地产经纪（Sales Representative），擅长楼花销售及转让、二手房买卖及租赁业务，所属经纪公司为Bay Street Group Inc.。

电话：647-237-6751
邮箱：iampingpinglin@gmail.com
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在加拿大投资房地产如果操作得当，可以获得很高的收益回报，其中楼花产品广受欢迎。但是不得不说的是，在加拿大投资房地产一定要对相关税务问题了解清楚。

众所周知，在加拿大出售自住房所取得的资本增值只需申报但无需缴税，而出售投资物业所获得的资本增值则需要交税，不过只需要把资本增值的50%纳入当年收入一并申报。但是，对于楼花转让来说，楼花持有者若在final closing之前将其卖出，则所赚取的收益将全部纳入当年收入进行申报和缴税。

1. 应缴纳的所得税

若楼花转让的获利被税务局认定为“生意收入（business income）”，那么这与“资本增值（capital gain）”相比，应缴纳的所得税将大大增加。

比如，投资者A购买了一个总房价为$1,000,000的独立屋楼花，共交了$200,000的定金，由于房价大涨，他计划在final closing之前将其以$1,300,000的价格转让掉。那么这时候这$300,000很可能被税务局当成生意收入（business income)。换言之，假设他的边际税率是40%，那么他需要缴纳的所得税就是$120,000。

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2. 应缴纳的销售税

加拿大税务局有明确规定，若转让楼花盈利被税务局认定为“生意收入（business income），不仅赚取的差价将被作为生意收入缴纳所得税，而且差价部分还需要缴纳销售税（HST）。需要明确的是，在实际操作中，如果转让楼花的一方付了定金，那么在安省转让楼花时要按照商定的盈利差价收取13%的HST。如果开发商还需要收取转让费（assignment fee），那么转让费部分也需要缴纳13%的HST。

同样还是上述那个例子，投资者A购买这个独立屋楼花一共交了$200,000的定金，他计划加价$300,000进行楼花转让，那么他需要缴纳的HST将按照盈利差价计算得出他需要缴纳的HST金额为$34,513。

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3. 楼花转让的其他成本

如果楼花转让是通过地产经纪来操作，通常由卖方承担总成交价的3-5%的佣金，若按照4%的佣金来计算，130万成交价需要支付佣金为$52,000(未包括HST)，实际支付为58,760(包括$6,760HST)。
开发商收取的楼花转让费和律师费，我们暂且假定买卖合同中规定开发商收取楼花转让费为$500(hst要另收$65)，律师费$1,500。

4. 汇总计算结果

根据以上的例子我们来计算一下，投资者A转让楼花涉及的税费、支出及盈利情况。