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验房中发现的主要缺陷(Major Deficiencies)有哪些?

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验房是房屋买卖过程中的一个重要环节,是对房屋状况进行比较彻底的检查。通常,买家在敲定交易之前会对房屋进行查验以了解房屋状况。也有越来越多的卖家会请验房师为其验房,以便他们了解任何重大问题并在挂牌出售之前进行纠正。在火爆的房地产市场中,卖家通常会向潜在买家提供上市前的验房报告。

买房前的验房(Pre- purchase Inspection) 多是根据房屋买卖协议(Agreement of Sale and Purchase) 中的验房条件(Home Inspection Condition) 来进行的。验房 条件中大都提到 “主要缺陷  ( Major Deficiencies)“ 。那么,到底哪些情况是“Major Deficiencies” 呢?其实对于这个问题官方一直都没有一个统一的答案。因此这也是一个很容易引起各方争议的问题。因此,有的买卖协议就对此做了清楚明确的界定。有的说包括Strucrural、Mechanical和Water Leaking,而有的说是单项维修费用超过指定金额(比如一千加元以上)的项目,有的把某些项目排除在外(如旧的暖气炉等 ) 。其实我们的建议是具体明确罗列出相关问题,进而避免各方后期的争议,对买卖双方都比较好。地产界普遍认为重大的结构问题和地下室漏水问题是“ Major deficiencies “。

1.  结构问题

结构系统是房屋最重要和基本的支撑系统。重大的结构问题是指那些严重影响结构整体或局部的安全和稳定性的问题,包括:房屋或墙体明显倾斜移动、地基不均匀沉降、墙体严重裂缝( 较宽、穿透性、连贯性、剪切类、发展型等)、重要结构构件如屋架、主梁 、结构柱的支撑破坏或不稳定,断裂 ,偏移,倾斜和严重下沉以及白蚁对木结构的破坏等。这些问题影响范围大,后果严重,影响房屋的重售价值,而且维修费用高或压根就很难以维修,维修后难以恢复原状。因此,结构问题是验房师验房工作的重中之重。年代较久远 ( 如Downtown 地区砖石地基的老房子 ) 和室外地形变化较大 (如坡地的房屋) 出现这类问题的可能性较高。但我们经常在外墙(包括地基墙) 以及水泥地面上看到那些细小裂缝并不属于这类问题。因此我们不能笼统地把所有与结构有关的问题都视为重大问题,应该根据具体情况如位置、形态、成因和影响范围等进行具体分析,得出不同的结论。

2. 地下室漏水问题

漏水问题其实是非常普遍也很棘手的问题。据统计,验房师验的房子中有80%以上的房屋在不同时期有不同程度的漏水情况发生,地下室湿度较高的情况也是验房师经常遇到的情况。造成漏水的原因包括:

  • 室外排水系统普遍存在缺陷。
  • 地下排水管道很容易被阻塞。
  • 地下室周围墙体和地面普遍存在缝、洞等走水通道
  • 现有建筑规范只要求对地下室做防潮处理,而没有要求做防水处理。

 许多漏水情况只发生在下雨、化雪或管道阻塞的时候,而且漏水之后不留下任何痕迹,因此即使是专业验房师也不容易发现。但是,严重的地下室漏水可能造成许多重大损失,包括木料、地毯和家具的发霉腐烂,电器设备生锈或腐化,严重影响居住环境,令人困扰不已。如果漏水的原因和范围比较明确,现有的维修手段是可以解决问题的,而且维修费用也是可预估的,因此不必过分担心。

如果以维修金额来作为”重大缺陷“的定义标准,那么在验房过程常发现的涉及较大金额 (通常指$1,000以上 )的项目包括:

  • 更换旧的屋顶 ($2,000~$4,000,$2.0~$3.0/平方尺 ) 
  • 更换旧的暖气炉( $1,800~$3,500 ) 
  • 更换旧的空调机( $1,500~$2,500 )
  • 60安培供电升级为100安培 ($1,000~$1,300)
  • 低压供水管升级($1,500~$2,000)

综上所述,验房过程中涉及的”Major Deficiencies”问题是否会影响到房屋买卖交易的顺利进行,主要还是取决于这些重大缺陷维修的难易程度以及对应的维修费用,最好由买卖双方事先约定好并在验房报告出来以后协商解决。

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