加拿大央行三次降息--为什么抵押贷款利率不降？

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近期，世界各地的央行都已经将基准利率调减到几乎为零，试图降低借贷门槛促进借贷、消费和投资来刺激经济发展。但是，加拿大的抵押贷款市场正在发生一件奇怪的事情：利率下降的幅度并未达到应有的水平，甚至有的还正在上升。

以往当加拿大央行降息时，比如这次在一个月内将利率下调了1.5个百分点的，人们基本可以预期到所有的利率都会下调。起初确实是这样……但是就在一个半星期之前，事情发生了变化，贷款机构现在都上调了利率。每隔一两天就会有不同的贷款机构声称他们会上调1-2个百分点。
——贷款经纪公司CanWise Financial的总裁James Laird

通常，抵押贷款的利率会受到多方面因素影响而上下浮动，其中一个主要因素就是贷款机构自己要承担的成本。因为本质上银行也只是通过将其借来的钱转借给借款人，并赚取利息差价以及服务费来获得利润。

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浮动利率贷款

银行的浮动利率贷款的融资成本在很大程度上受加拿大央行基准利率（Benchmark Rate）的影响，因为各银行基本上都是根据央行利率设定自己的最优惠利率。（备注：最优惠利率（Prime Rates）是银行给最重要或信用资质最好的客户放贷的基本贷款利率，对普通客户通常是在此基础上加上一个溢价，而对于房地产抵押贷款则一般在此基础上有所减少。）

新冠疫情爆发之前，房贷借款人普遍可以拿到的浮动贷款利率还是最优惠利率（Prime Rates）减去1%。然而疫情爆发以后，就在过去的几周内，加拿大央行已经3次下调基准利率，将其调低了150个基点（即1.5个百分点），试图降低借贷门槛促进个人或企业借贷、消费和投资来应对新冠疫情对经济的打击。然而，值得玩味的是，随着央行连续三次下调基准利率，各银行的最优惠利率（Prime Rates）或多或少地下降了，但是类似于之前1%的这种折扣已经拿不到了。

从以下2020年4月6日各大贷款机构五年期浮动抵押贷款利率一览表中，我们可以看到RBC、TD、CIBC和Scotiabank等机构的五年期浮动抵押贷款利率均与Prime Rate2.45%持平，或者上浮0.10%，而BMO上浮0.70%。

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固定利率贷款

与浮动贷款利率相对，固定利率贷款利率并不与加拿大银行的利率挂钩，最主要是由债券收益率决定的。近几周来，债券收益率也已降至历史最低水平。加拿大政府五年期债券的收益率近期曾触底至0.37％，目前一直徘徊在0.5％以上。几周前市场上最好的固定利率抵押贷款的利率介于2%到2.5%之间，而现在多介于2.5％至3％之间。”

从以下2020年4月6日各大贷款机构五年期固定抵押贷款利率一览表中，我们可以看到BMO、TD、CIBC和Scotiabank等机构的五年期固定抵押贷款利率均为2.94%，而RBC的则高达3.34%。

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银行上调贷款利率，借款人负担加重

有贷款行业专业人士提出，目前大多数银行的借款成本与其对外发放的五年期固定抵押贷款利率之间的价差仍然在250个基点即2.5%左右，这对银行太说利润空间是非常大的，而同时借款人的财务负担则重了不少。

他们认为，目前各大银行正在借此机会扩大贷款利润空间。相比于疫情到来之前，现在的借款人每月或者每年要偿还的本息将高出许多。比如，一个借款人计划现在购买50万加元的房屋，她可以支付10%的首付，如果她选择BMO、TD、CIBC和Scotiabank等机构2.94%的五年期固定抵押贷款利率，那么每个月她需要支付本息$2,181。但是，如果将这三次降息全部考虑在内，该借款人每月的还款额可降低300多加元，即每年可减少近4000加元的支出。该专业人士称，目前银行正在以此次新冠疫情及央行的降息为契机，将广大借款人锁定在丰厚多汁且可获利的五年期抵押贷款中。 “以后当贷款利率大幅下调时，这些借款人一旦想违约就要面临高达数万加元的巨额罚款……这是一场完全制造利润的危机。”

结语

经济学家已经预言，新冠疫情引发的经济衰退可能会变得非常严重。很多贷款机构和普通的加拿大人一样，由于对于未来的经济走向不太确定，正在放缓批准贷款的速度。他们表示正在观望市场经济走向，如果失业率上升，考虑到贷款资金可能会出现的违约情况，他们可能还会在利率水平的定价过程中增加一些风险溢价，换而言之就是进一步提高抵押贷款利率，而不是跟随央行步伐调低利率。未来一旦经济走向明朗化，市场信心将会迅速恢复，这些银行就会降低利率，这一点是毋庸置疑的。

观点来源：Interest rates are plunging — so why aren’t mortgage rates?