楼花投资的那些事（下）

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专栏作者介绍

Pingping Lin毕业于北京大学，曾在中国和加拿大就职于多家世界500强公司，目前是加拿大安省全职地产经纪（Sales Representative），擅长楼花销售及转让、二手房买卖及租赁业务，所属经纪公司为Bay Street Group Inc.。

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买到了心仪的楼花，签署了楼花购买协议，终于松了一大口气。不过Comecondo提醒您，以下这些常见问题提前了解清楚，才能做到胸有成竹。

1、开发商的重要邮件或电子邮件有哪些？

除了开发商收到每笔定金后给客户开具的Evidence of Compliance之外，开发商会给客户发的信件还有不少，其中会提及收房前的验房（PDI-Pre Delivery Inspection）、收房(Tentative Occupancy/Firm Occupancy)以及过户（ Final Closing）等，大家都要认真查看并留存备用。有时候客户还会收到开发商邮件通知楼花单元号码变更，这是因为开发商在施工过程中因施工或设计方案的调整而变更楼层号码及单元号，一般所购买的单位平面位置图和户型可以保持不变，但是开发商通常都会发邮件请买家签署同意单位号码变更的补充协议。

2.关于Occupancy Date有Tentative、 Final Tentative、 Firm Occupancy Date以及Outside Occupancy Date，他们的区别是什么？

楼花购买合同中首先会先看到预期交房日期（Tentative Occupancy Date），除了极个别开发商之外，几乎所有的楼花项目都会有延迟，前两次延迟对于开发商而言都是免责的。合同中包括首个预期交房日（Tentative Occupancy Date）、开发商第一次推迟交房日（Final Tentative Occupancy Date）、最后确定交房日（Firm Occupancy Date）以及最晚交房日（Outside Occupancy Date，是Firm Closing Date之后365天）。在Firm Occupancy Date之后如果再有推迟，根据安省新屋保修计划（Tarion)，业主可以通过Tarion提交索赔申请（Delayed Closing Compensation），按日赔付，每日$150，最高赔付额为$7,500。如果房屋在最晚交房日仍未完工，您有 30 天的期限来决定是否终止合同拿回定金。因此，如果在等待楼花交付的过程中如果您有收到此类邮件，请务必仔细阅读并妥善保存。

3. 如果我想把所购买的楼花更名至配偶、子女、直系亲属或者公司名下，应当如何操作？

这种情况的处理要视开发商的规定来处理，一般情况下先查看之前签署的楼花购买协议看看相关条款如何规定，或者直接联系开发商，了解是否可以更名或转让，什么时候可以操作，收费标准如何。一般情况下，如果是做amendment（补充协议），通常是直接提供新的房主证件并签署Amendment。如果是按照楼花转让操作，则需要按照开发商律师的要求提供资料，支付楼花转让费及律师费，当然有的楼花购买协议中是有一次免费转让楼花的机会的，所以还是要查看自己所签署的楼花购买协议。

4.如果我想转让楼花，应该在什么时候办理？

因为每个开发商对允许转让楼花的时间节点规定不同，但是基本都写在最初签订的楼花购买协议中，请仔细查看，或者联系开发商问询。大多数开发商规定的是房屋销售85%-90%及以上，或者是Final Closing的60天之前等。如果你确定想要转让楼花，请提供含有价格的合同首页，户型图及装修升级的材料（如有），我们可以帮你迅速找到楼花转让的买家。作为楼花转让的转让方，您需要支付楼花订金和楼花增值部分的HST。

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5.什么是PDI？PDI的注意事项有哪些？

PDI的全称是Pre-delivery Inspection（收房前验收），通常做完PDI之后30天-60天就开始收房了。如果您因为不在加拿大等原因需要委托他人做PDI,请及时与我们联系，我们可以为您代劳。您只需通知开发商并索要“Designate Form”填写委托信息，签字后发送开发商的同时发送给您指定的受委托人即可。在做过PDI之后，请妥善保管PDI相关材料，包括房屋待维修清单(Deficiency List)。开发商在交房前会提供Tarion Certificate，新屋可享受一、二、七年保修服务，因此请务必妥善保管。虽然是全新的房子和家电设备等，但是验房时还是要仔细检查每个角落，试一下每个电器并做好标记，建筑商一般会在入住前解决PDI时发现的问题。如果收房后你发现相关设备还有问题，请立即联系开发商跟进，请他们尽快完成维修,如果收房30天时发现还没有维修完毕，您可以通过Tarion提交维修要求，包括家用电器等设备。

6. Tarion注册是什么？如何使用？

Tarion是我们常说的安省新屋保修计划的简称，是保障新屋房主权利的监管和执行机构。新房主在拿到新房钥匙后的30天内在Tarion网站上注册。如果房屋出现任何开发商在交房后拖延未解决的维修问题，都可以在Tarion规定的时间内提出，有助于督促开发商尽快解决问题。如果开发商迟迟未解决，屋主可在Trion投诉，Tarion会介入。如果开发商在规定的时间内没有解决问题，Tarion有权对其进行处罚并暂停其承建房屋的权利。

7.交房后就可以入住了吗？可以出租吗？需要支付哪些费用？有哪些注意事项？

Firm Occupancy交房后你可以选择可以自住或者出租,请参看楼花购买协议中开发商是否赋予您交房期间出租(Right to Lease during Interim Occupancy）。你需要支付的主要费用为律师费和入住费(合同中称之为Occupancy Fee)，入住费具体包括管理费、预估地税及减去已付定金后剩余房款的利息。通常交房入住（Interim Occupancy）之后的0-6个月才是产权交接（Final Closing）的时间，在此之前，客户还无需支付房子余款或通过银行贷款。因此，这个期间相当于业主向开发商借了房子的余款，因此要支付房子余款的相应利息（该利息通常和当时的银行贷款利息接近）。入住费是直接支付给开发商的，从交房的第一天一直支付到Final Closing产权交割，不足一个月部分按天计算，在律师的交房费用调整表中会有详细计算。根据合同规定，您需要给开发商若干张远期支票（postdated cheques），用于支付后续每月的入住费。请仔细查看楼花购买协议，很多楼花都规定在交房时还需要交5%的定金。此外，您还需要在交房前提前购买200万的新屋业主保险。值得一提的是，通常贷款是在Final Closing前几个月办理即可，不过您可以在交房后提前和银行贷款专员或贷款经纪沟通。交房时，高层公寓请及时注册及开通电力账户，而镇屋（联排别墅）或独立屋，还需要及时注册及开通水和煤气账户。

8. 产权交接（Final Closing）要注意哪些问题？

交房入住0-6个月后基本就到了产权交接（Final Closing）的时间。通常您会提前1-2个月收到通知，这个阶段办妥贷款顺利交接是重中之重。Final Closing时的大笔开销包括：土地转让税、市政开发费、水电煤气管道开通费、杂费（装修升级，支票跳票等）、律师费及贷款手续费（如有）等，产权交割时律师会提供相应的费用调整（Adjustments)。

9. 产权过户后还需要注意什么？

首先，你需要注意HST退税（HST Rebate）问题：如果您是自住，那么最高$24,000的HST Rebate已经体现在您的房价中了，您无需再例会。如果您是出租的情况，那么您需要凭一年期的租约在Final Closing之日起的2年内向税务局(CRA)申请退税，一旦错过2年期限就会失去退税资格。除此之外，在最初的1-2年内，您所交的地税（Property Tax）是一个预估值，请留意市政当局给您发的地税调整通知，如有多交部分，可以通过律师向开发商追讨多交的部分。