相信你也看过一些关于翻建的电视节目，把房屋翻建描述得好像翻书那么简单，看得人热血沸腾，恨不得立刻开始，只可惜那只是电视节目，并非真实的生活，否则岂不是人人都可以做了？其实，翻建房屋需要大量的学习并参加很多专业培训，深入了解房地产及更多相关子市场的情况，并且需要购买很多工具和安全设备，而且需要投入大量的时间研究翻建项目。

一. 翻建大难题：木工、电气工及管道工的技能

看过YouTube节目之后，您可能认为自己立即就可以动手，但实际上掌握这些技能都需要很长时间。以木工活为例，你可能亲手打造了好多不错的木制家具，局的自己已经拥有了出色的木工技能，但是您也可不知道在使用木材建造房屋时应该如何确保结构的完整性。而管道和电气也并不简单。如果管道安装得不正确，它会在你不知情的情况下迅速毁掉你的家，哪怕在再轻微的漏水也会导致坍塌的的天花板）。而电气更是危险，再小的失误都可能给你自己或者房屋的新买家带来致命的伤害。你要知道，以翻建房屋为生的哪些商人都是训练有素的，他们不仅拥有娴熟的技巧，而且懂得佩戴正确的安全设备，他们翻建出来的房子可以保障房主或未来买家的安全。

二. 翻新房屋的难题：和时间赛跑

在加拿大，掌握装修或翻新房屋的技巧那是非常难能可贵的，因此有的人就想要对房屋进行大规模的翻新并想以此快速盈利。但是一定要牢记：对大多数人来说，翻新项目花费的时间越长，需要支付的贷款本息就越多，项目的盈利性就差多了。那些以翻新房屋为生的商人通常是雇用承包商来同时翻新多处房产，因此以批发价大量采购所需材料，盈利模式是“开源节流，和时间赛跑”。而个人依靠自身力量针对自己的一栋房屋进行大规模翻新升级，则需要耗费大量的时间，很难跑赢。而在材料采购成本上，除非你要滥竽充数，否则成本也是省不下来的。

三. 翻建房屋的粗略时间表

1. 找到目标房屋并买下：1 – 3 个月。您要寻找的是未来通过翻建再卖出后可以产生可观利润的目标房屋，因此通常需要耗费较长的时间。
2. 改造：12个月，如果你没有聘请专业团队人员，那么平均房屋翻新时间大约为一年。有时候还可能发生一些不可预料的事情，导致工时被延长。
3. 销售：2 – 3个月。有时翻新的房屋不容易卖，有的地产经纪会调查房子的历史情况，很容易发现房子是翻新后立刻转手获利的，如果他们告诉潜在买家，那么买家就会担心卖家是否存在偷工减料的问题，从而决定不买，最终导致房子挂牌销售的时间被延长。

四. 房屋翻新成本粗略计算

房屋翻新的成本可能会比您预期的要高很多，因为在翻新过程中可能会发生一些预料之外的事情，导致预算超出预期，因此您的实际利润远低于预期。

在电视节目中我们可能听到他们说，比如以$240,000 的价格买了一套房子，花费$20,000来装修，然后转身以 $300,000的价格卖出。听起来好像很不错！

然而真实数字如下：
买房成本$ 240,000
房屋交割成本（大约4%）$9,600
装修费用（约 15%） $36,000
销售时的经纪费（卖方和买方经纪均为 2.5%）$ 15,000
总支出 $300,600
总收入 $300,000

请注意：以上计算还没有计算房产的持有成本，包括房产税、贷款本息和水电费等开销！

但是，个人房屋翻新并不都是费力不讨好的事情，关键还在于一定要选对社区，选对房子，所以首先你要对社区和房子进行详细的调查，或者选对经纪，让他为你做调查和分析。

五. 建筑许可证

不论是房屋翻建还是翻新，您都需要向市政申请建筑许可证，从根本上确保翻建或翻新工作符合zoning、健康和安全的标准要求。如果您要对房屋进行重大改动，则需要获得建筑许可证，包括拆除墙壁、制作新的门口或窗户开口、安装壁炉等。通常会有人来评估您的工地并确保所有工作符合建筑规范，包括结构完整性和zoning法规等。更重要的是，您还必须申请单独的电气和管道更换许可证。如果您在没有获得建筑许可证的前提下开工，或者如果您不符合您所在城市的建筑或Zoning要求，您可能会被要求停止甚至撤销工作，费用自付。因此，comecondo.com提醒您，房屋翻建或翻新请务必遵循合法流程。