很多人都听说房子如果改变用途，其中的税务问题非常复杂，其实也不尽然。我们下面举一个例子来说明一下自住房转出租房的税务处理，帮助大家理解这个问题。

点击这里了解：出租房转自住房的税务处理

2000年张三在多伦多市中心买了一套40万的房子，同年收房以后一直自住。2010年由于换工作需要搬到万锦的父母家，张三将市中心的房子改为出租，此时该房的市场价为80万。2015年张三需要用钱重新买房，以120万卖了多伦多市中心这套房。

正如我们听说的那样，房子用途发生改变(Change in Use)在税务上视同以当时的市价售出（Deemed Disposition at Fair Market Value）。张三的房子从自住变成出租，在改变用途的这一年（2010年），房子被视同以市价(80万)售出，再以相同的价格（80万）买入。

• 视同售出价导致2010年张三有40万的增值收入，由于该房为张三的Principal Residence，因此他可以利用Principal Residence Exemption条款免交增值税。
• 2015年张三将房屋以120万出售，此时相较于2010年的80万（视同买入价）房子产生了40万的增值，其中20万计入他当年的收入与其他收入合并计税。

只要我们了解并合理利用了ITA 45(2)条款，可以达到省税的目的。如果张三在房子改变用途的2010年报税的同时提交一份45(2)election，就可以避免2010年由于用途改变而导致的“视同售出“，并将该房继续指定为Principal Residence长达4年（比如此例中张三搬回父母家）。没有了”视同售出”也就没有了增值，张三自然就不必为此交税。

2015年张三卖房时，房屋增值80万，根据税局规定可免税的增值=总增值*（自住年数+1）/持有房产的总年数，即80万*(15+1)/16=80万，即全部增值都可以免税。其中2000 – 2010年是张三的实际自住年份，而2011-2014年时由张三提交45(2)election指定的。因此，张三可以利用Principal Residence Exemption条款全额免交增值税。

综上所述。ITA45⑴(a)(iii)和(iv)规定，当自住房改变用途成为出租房的时候，视同以市价售出，视同售出之后房主又立即以市价购回自用。改变用途时如有
增值，须缴纳增值税。但是，如果能够巧妙地利用45(2)，就可以合理超越45⑴的规定，使”视同以市价售出”不复存在，延长了房子可被指定为Principal Residence的时间。

当然，我们还是应该清楚ITA45(2)条款的使用限制。和45(3)一样，45(2)只适用于全盘的Change in Use，比如从自住变成全部出租。关于Principle Residence的指定，每个家庭（包括夫妻和18岁以下的孩子）每年只能指定一处为Principal Residence，即用45(2)指定Principal Residence时应留意，相同时间内只能有一套房为Pricipal Residence。45(2)只允许纳税人在将房产指定为其Pricipal Residence时间回溯四年。此外，在您的房产出租期间请务必正常申报租金收入，不能提取房子的折旧(Capital Cost Allowance)。

免责声明：以上税务相关信息仅供参考，请咨询专业会计师并以其提供信息为准。

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